EL OBSERVATORIO VASCO DE VIVIENDA REUNE EN BILBAO A LOS PRINCIPALES ACTORES POLÍTICOS DE VIVIENDA

img_20161117_094143El Observatorio Vasco de la Vivienda organizó el III Foro de observatorios de vivienda el pasado 17 de noviembre en el Palacio Euskalduna en Bilbao con los siguientes objetivos:

  • Conocer la situación y experiencia de los distintos observatorios de vivienda existentes en el estado y poner en común las respectivas preocupaciones, prioridades y retos a los que se enfrentan.
  • Reflexionar sobre la posibilidad de establecer líneas de colaboración y trabajo conjunto entre los observatorios.

El Foro de observatorios de vivienda se planteó con un alcance estatal, considerando como público objetivo a los observatorios de vivienda existentes a nivel de cada Comunidad Autónoma así como a las unidades similares existentes dentro de los departamentos o consejerías autonómicas de vivienda correspondientes.

Adicionalmente se incluyeron otras entidades u organismos de carácter estatal o municipal en el ámbito de la vivienda por considerarse de interés la visión que podrían aportar así como por ser agentes con los cuales el Observatorio Vasco de Vivienda ha colaborado en el desarrollo de sus actividades.

El Foro de observatorios de vivienda contó finalmente con la participación de 15 entidades u organismos, a los cuales hay que añadir una representación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco y del Observatorio Vasco de Vivienda

Las buenas prácticas seleccionadas fueron desarrolladas por el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento (presentación de las operaciones y boletines estadísticos) y por el Observatorio de la Realidad Social del Gobierno de Navarra (Trazabilidades en los itinerarios vitales a partir de la interrelación de bases de datos: prospectiva y plausibilidad). Asimismo, el Observatorio Vasco de Vivienda realizó una presentación de sus principales servicios y actividades considerados buenas prácticas.

Tomando como base el análisis de los cuestionarios de trabajo, se diseñaron y moderaron 2 dinámicas de trabajo en grupo orientadas a poner común los retos y necesidades a las que deberían de hacer frente los observatorios de vivienda y a explorar la posibilidad de establecer líneas de colaboración y trabajo conjunto.

Finalmente, los principales retos a futuro identificadas por los observatorios de vivienda fueron:

  • Disponer de un sistema o herramienta de recogida automática de información.
  • Mejorar la cantidad y la calidad de la información, considerando la necesidad de desagregar y explotar los datos a nivel local y de mantenerlos actualizados.
  • Convertirse en verdaderos instrumentos de diseño y planificación de las políticas públicas.
  • Incidir en la verificación, seguimiento e interpretación de los datos a nivel cuantitativo y cualitativo, a través de la colaboración con otras administraciones.
  • Mantener internalizada la parte estratégica (“core” de la actividad) y establecer dinámicas de colaboración con otros agentes para el desarrollo del resto de actividades y servicios.
  • Fomentar un enfoque de investigación y asesoramiento.
  • Favorecer y facilitar la participación ciudadana  para convertirse en “los ojos” de la ciudadanía.

Y se identificaron las siguientes líneas de colaboración:

  • Construir una base de datos con la identificación y contacto de todos los observatorios de vivienda.
  • Compromiso de organizar un IV Foro de observatorios de vivienda en 2017, asumiéndose el liderazgo por parte el Observatorio de la Realidad Social del Gobierno Navarra.
  • Crear un grupo de trabajo de reflexión encargado de diseñar la hoja de ruta  a seguir con objetivos y líneas de trabajo concretas.
  • Sentar la bases del trabajo en red, tomando como punto de partida la definición de un cuadro de indicadores básicos comunes y la identificación de las principales fuentes estadísticas empleadas así como de los estudios que se realizan a nivel informativo.

Un encuentro que fue fructífero para todos los organismos presentes y que ha sentado las bases sólidas de cooperación y trabajo en equipo en vivienda.

 

Txema Duque Carro. Subdirector Técnico de servicios sociales. Área de Acción Social. Ayuntamiento de Bilbao

txemaEvolución de las necesidades y demanda de vivienda: tendencias y colectivos con mayores dificultades de acceso 

OVV: ¿Dispone de información sobre las necesidades de acceso a la primera vivienda y o mantenimiento a la vivienda en su municipio?  ¿ Cuáles son las tendencias más destacadas en los últimos años? 

TD: NOTA PREVIA: No disponemos de datos ni de investigación alguna sobre este asunto. Las respuestas serán, por lo tanto, basadas en los datos de actividad de los servicios y prestaciones del Ayuntamiento de Bilbao. 

Según los datos que pueden verse en la Memoria del Ayuntamiento de Bilbao 2015:

Durante 2015 se ha citado a 10.969 personas para gestionar Ayudas de Emergencia Social. Los expedientes tramitados por este Ayuntamiento durante 2015 han sido 7.620; los concedidos y abonados ascienden a 6.251. Ha habido 1.366 expedientes denegados por no cumplir la normativa. De las 6.251 ayudas, 5.728 fueron abonadas con fondos del Gobierno Vasco y 523 con fondos municipales. El presupuesto total ha sido de 5.102.933,59 € de ellos 4.661.727,74 € correspondientes a fondos del Gobierno Vasco, y el resto a fondos municipales.

Las Ayudas Especiales Municipales son prestaciones no periódicas, de naturaleza económica y subvencional, dirigidas al colectivo que, aun presentando una problemática particular y urgente, no encuentra cabida en los cauces ordinarios. Son fondos municipales. Durante 2015, además de las que se tramitaron dentro del capítulo señalado para las AES, se han tramitado otros 148 expedientes de concesión por importe de 195.340,94 €. Así mismo, dentro de este ámbito de ayudas, durante el año 2015 se han tramitado 98 expedientes de concesión de ayudas exclusivamente para vivienda por un importe de 154.548 €.

Según los datos facilitados por Lanbide, durante el ejercicio 2015 se ha destinado un importe total de 124.693.614,38 € para la Renta de Garantía de Ingresos (RGI), Subsidio para Unidades Monoparentales (SUM) y Prestación Complementaria de Vivienda (PCV), distribuidos en 102.394.959,06 € para la Renta de Garantía de Ingresos (RGI) más Subsidio para Unidades Monoparentales (SUM) y 22.298.655,32 € para la Prestación Complementaria de Vivienda (PCV). La media de perceptores ha sido de 16.260 personas. A finales de diciembre del 2015, el número de perceptores ha sido de 16.124 personas, un 1 % menos que en el ejercicio 2014 (16.314 personas). 

OVV: En términos más generales, ¿podría identificar los grupos y colectivos que se han quedado en estos años de crisis sin poder acceder al mercado de la vivienda?. ¿En qué medida forman parte de la demanda registrada en Etxebide o, incluso, no pueden acceder a inscribirse en este Registro? 

TD: Existe un colectivo digno de tener en cuenta que no cuenta con ingresos mínimos suficientes para estar inscrito en Etxebide: hay muchas unidades familiares en las que ningún miembro está en el mercado laboral, y otras muchas que, aunque tengan alguna actividad en economía sumergida, no pueden demostrar ingresos.

Sería interesante tener en cuenta los datos que pueda aportar Etxebide, Visesa, y las agencias municipales de vivienda (como Viviendas Municipales de Bilbao) sobre situaciones de impagos por situaciones económico-laborales relacionadas con la crisis, especialmente las dificultades para acceder y/o mantenerse en el mercado laboral.

Atendiendo a las situaciones más extremas que incluyen un riesgo real la pérdida de vivienda, podemos ofrecer los datos del Servicio Municipal frente a desahucios: en 2015 han sido atendidos 115 casos (para más detalle puede verse Memoria 2015, páginas 170 y ss.). 

OVV: ¿Qué grupos y colectivos son los que plantean, a su juicio, una situación más apremiante que requeriría de una pronta respuesta de las AAPP tanto en cuanto al acceso a la vivienda como para el pago de la misma?. ¿En qué medida responden estos colectivos a situaciones que se he han cronificado en los últimos años y cómo responde el sistema de prestaciones (PCV, Ayudas de Emergencia, etc) a estas situaciones? 

TD: Personas sin hogar, atendidas en los centros de acogida municipal y que deben alargar las estancias en estos centros debido a las dificultades para acceder a una vivienda; Parados de larga duración, unidades familiares de diverso número de miembros; Personas que no acceden a la Renta de Garantía de Ingresos; Personas que no acceden a las AES porque están entrando y saliendo de un mercado laboral extremadamente precario.

Muchas de estas personas ya estaban al límite antes de la crisis de 2008. No tenían mucho margen de empeoramiento.

Las situaciones más graves son las que presentan las personas y familias que no acceden a la RGI. 

La Ley 3/2015 de 18 de Junio de vivienda plantea como usted sabe el derecho subjetivo a la vivienda, así como su aplicación más inmediata en los colectivos que plantea su disposición adicional. 

OVV: ¿Cuál es su valoración sobre la aplicabilidad y viabilidad de este derecho? 

TD: De la lectura del Proyecto de Decreto de derecho subjetivo habría que tener en cuenta algunos aspectos:

  • No queda claro el papel que va a jugar la PCV un vez que entre en vigor este decreto.
  • Tampoco se conoce la repercusión que este Proyecto de Decreto puede tener en la gestión de las Ayudas de Emergencia Social (AES) y en particular en los supuestos de denegación del derecho subjetivo previsto en este Proyecto de Decreto.
  • En el artículo 11-1-b)-3º del Proyecto de Decreto se establece que en el momento de realizar la solicitud de la PEV, si se dispusiera de un contrato de arrendamiento o subarrendamiento se debe adjuntar justificante de abono de la renta a través de una entidad de crédito.
  • Al hilo de este precepto no podrían solicitar la ayuda las personas que no hayan satisfecho la renta, circunstancia que se da con frecuencia en estos casos. 

OVV: ¿Cómo valorara este derecho y la prestación consiguiente en relación al sistema de prestaciones vigente (especialmente respecto a la PCV y las Ayudas de Emergencia Social)?. ¿Cuál es su valoración comparada entre los colectivos que serían beneficiarios de una nueva prestación de vivienda amparada en el derecho subjetivo de la Ley 3/2015 y lo que actualmente ya se benefician de la PCV?

TD: De la lectura del Proyecto de Decreto de derecho subjetivo habría que tener en cuenta algunos aspectos:

  • sobre el importe de la cuantía, especialmente en el caso de colectivos más desfavorecidos; al tratarse de una cuantía económica máxima de 250 euros, la regulación debería ser lo menos restrictiva posible (por ejemplo, a la hora de permitir alojamientos colectivos, que puede ser más amplio que el alquiler de habitaciones art. 19 con los límites (art. 22) especialmente para colectivos con riesgo de exclusión social.
  • El Proyecto de Decreto ahora establece unos requisitos más restrictivos respecto a los previstos para ser titular de la PCV en lo referente a :
  • Ingresos anuales mínimos.
  • Antigüedad en Etxebide (4 años). La PCV establece 3 años.
  • Duración del procedimiento (6 meses).
  • No se establece limitación en el plazo de volver a solicitar en caso de extinción de la prestación. En el Sistema de Garantía de Ingresos es 1 año. 

El fomento del alquiler como respuesta prioritaria a las necesidades de vivienda 

OVV: ¿Considera que la vivienda protegida en alquiler debe ser la tendencia de la futura política de vivienda?.  ¿Conoce alguna iniciativa relevante de los Ayuntamientos u otras entidades para promover destinado a colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda? 

TD: Todo parece indicar que la vivienda protegida en alquiler debe ser la apuesta más importante de la política de vivienda.

Para las personas con más dificultades, creo que se podrían explorar los programas de acceso a vivienda con acompañamiento. Se trata de programas a caballo entre el Sistema de Vivienda y el Sistema de Servicios Sociales.

Estos programas ofrecen resultados positivos tanto en el aspecto de acceso como en el mantenimiento de la vivienda.

El nivel o intensidad del acompañamiento vendrá establecido por prescripción técnica en base a criterios de necesidad de la persona o familia. 

Eskerrik asko

EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL LEVANTA LA SUSPENSIÓN CAUTELAR DEL IMPUESTO SOBRE PISOS VACÍOS EN CATALUÑA

Tribunal ConstitucionalEl Impuesto sobre Viviendas Vacías aprobado por el Parlamento de Cataluña y amparado en la Ley 14/2015 de 21 de julio, fue suspendido por el Tribunal Constitucional el pasado 3 de mayo por un plazo de 5 meses prorrogable.

En fechas recientes el pleno del alto tribunal ha decidido levantar la suspensión cautelar, si bien, esto no permite aventurar el resultado final, ya que, será por sentencia firme posterior cuando realmente se dirima la cuestión.

El impuesto grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, entendido como la permanencia vacía de la misma sin causa justificada durante más de dos años.

Se grava a las personas jurídicas propietarias de los inmuebles y dependiendo de los metros cuadrados de superficie útil, puede situarse entre un mínimo de 800 a 2.400 euros al año.

El impuesto tiene carácter finalista y se destina a la financiación de las actuaciones protegidas por los planes de vivienda, priorizando los municipios donde se han recaudado. Los ingresos que se han liquidado por primera vez en marzo de 2015 han sido de 11,3 millones de euros y se prevé para 2016 llegar a los 14,3 millones.

Recordemos que la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda  en Euskadi, también ha sido cautelarmente suspendida en varios de sus artículos por el mismo Tribunal Constitucional el 12 de abril de este año y donde se encontraba precisamente el incumplimiento de la función social de la vivienda por desocupación permanente e injustificada, aquel que la concreta en un tiempo superior a dos años y, por supuesto, el canon de la vivienda deshabitada.

En el caso de la Ley vasca, se marca un importe de 10 euros por metro cuadrado útil y año, incrementándose un 10% anual hasta un máximo de tres veces el importe inicial.

En nuestro caso, los ingresos (nunca posibilitados por ahora) también serían finalistas, dado que estarían destinados a financiar políticas  públicas de vivienda. Y podrían ser gravados tanto las personas jurídicas como las físicas.

Habrá que seguir atentos a los siguientes movimientos del TC.


Más información:

http://www.deia.com/2016/04/16/sociedad/euskadi/la-ley-de-vivienda-suspendida-de-forma-cautelar

http://ccaa.elpais.com/ccaa/2016/09/26/catalunya/1474914459_793286.html

http://www.expansion.com/juridico/sentencias/2016/09/26/57e94eab468aeb25278b464f.html

 

 

 

EL PAPEL INCENTIVADOR DEL MERCADO INMOBILIARIO POR PARTE DE LAS SOCIMIS Y LOS FONDOS UE

Los analistas predicen que en 2017 las SOCIMIs llegarán a poseer activos inmobiliarios por más de 5.500 millones de euros, y que de las 25 actuales que existen en el parqué bursátil, pasarán a más de 35.

Alguna incorporación relevante será la gestora de cooperativas Domo, una SOCIMIs especializada en viviendas. También entrará el negocio inmobiliario de Acciona, e incluso algunos bancos estudian esa opción, como el Sabadell con la sociedad Hotel Investment Partnership.

Parece por tanto, que las SOCIMIs por su volumen y especialización en la oferta de alquiler van a marcar de forma importante el mercado inmobiliario español.

Así también lo reconoce el propio Secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferre, que vaticina la normalización del sector inmobiliario por el papel de estas sociedades y por las ayudas procedentes de la Unión Europea.

Más de 4.200 millones están disponibles, según Ferre, en ayudas europeas a la financiación de actuaciones de construcción de edificios más sostenibles energéticamente.

Es un mercado, el inmobiliario, que se mueve a diferentes velocidades (de ahí el comportamiento de los precios por zonas y tipología de activos) y la estabilización de la senda de crecimiento del sector dependerá de muchos índices a analizar (acceso a la financiación, estabilidad, empleo…), sin embargo, y dada la importancia y auge que están teniendo este tipo de vehículos de financiación y gestión de activos, (así como su profesionalización y su madurez), parece que  habrá que tenerlos muy en cuenta también como vehículos dinamizadores del mercado de alquiler de viviendas.

Además dado su deber de cotizar en bolsa, se esperan buenas dosis de transparencia para cumplir con las exigencias de información de las sociedades cotizadas: accionistas, cuentas trimestrales, gobierno corporativo etc.

Más información:

http://cincodias.com/cincodias/2016/10/13/empresas/1476383289_215875.html

http://www.expansion.com/2013/12/05/empresas/inmobiliario/1386273873.html

http://www.apce.es/index.php/pagesContents?id=5

Igor Etxabe Saenz De Zaitegi. Director de Atención y Comunicación Externa de ALOKABIDE

igorDIAGNÓSTICO Y VALORACIÓN SOBRE LOS FACTORES CRÍTICOS PARA UN MAYOR IMPULSO Y FOMENTO DEL ALQUILER

OVV: ¿Cuáles son, a su juicio, los principales factores que han dificultado que se materialice con mayor intensidad la apuesta política por el alquiler?

IES: En el ámbito del volumen de viviendas en alquiler a gestionar a través de la instrumental Alokabide, los motivos de dificultad de una mayor apuesta por el alquiler son fundamentalmente económicos, dado que la elevada demanda y la nueva Ley de Vivienda perfilan una necesidad muy importante, difícilmente cubierta con los medios disponibles y con los medios previstos destinar. Más concretamente tendríamos:

·         Reducida promoción de VPP en alquiler en relación a la demanda y en relación a las VPP de venta, con un peso muy mayoritario en la administración del Gobierno Vasco.

·         Reducción de la aportación económica a las personas propietarias de vivienda del Programa Bizigune (particulares y entidades) que unido a un incremento en otras exigencias, ha hecho imposible cumplir con el objetivo establecido

·         Paralización del Programa Bizigune en Vitoria-Gasteiz, donde curiosamente la oferta de vivienda para este programa es muy importante al haber empujado el elevado número de VPP en alquiler existente, los precios de alquiler privado a la baja.

·         El programa ASAP no ha cumplido con las expectativas, debido al complejo encaje de necesidades e intereses de los agentes colaboradores, las personas propietarias y los demandantes de vivienda.

·         Limitada captación de viviendas de entidades privadas (entidades financieras sobre todo) para su destino al alquiler  por las características y necesidades específicas de cada entidad y por no disponer la CAPV de un stock inmobiliario tan elevado con en otras zonas del Estado.

Aunque sigue habiendo una cultura fuerte del alquiler, no lo considero una dificultad, dado que la situación socioeconómica empuja y seguirá empujando a un estrato concreto de la población (aquella con menos recursos económicos, o con menos red de apoyo familiar) hacia el alquiler, y sobre todo hacia el alquiler social, de manera que en este último caso, la demanda se mantendrá por encima de la oferta, la rotación dentro del alquiler será baja, y los usuarios de alquiler social requerirán de unos servicios y una dedicación muy importantes, y que será imprescindible coordinar a nivel de diferentes instituciones y entidades vinculadas.

Por otro lado, la diferencia entre rentas a abonar e ingresos, se da sobre todo para el caso del alquiler privado, dado que en las VPP, la limitación del 30% de ingresos para el cálculo de renta permite el acceso a la vivienda, siempre que se pase el filtro previo de la adjudicación/disponibilidad de una vivienda para ello.

OVV: ¿Cómo considera que se debería abordar la intermediación y acercamiento entre la demanda (el perfil de los colectivos de demandantes) y la oferta de viviendas en alquiler (nivel de renta, características de las viviendas y condiciones de habitabilidad) de forma más efectiva?

IES: Creo que ahora mismo, el acercamiento entre la demanda y la oferta es bastante efectiva teniendo en cuenta la escasa disponibilidad de VPP de alquiler que se tiene. Criterios de baremación para adjudicación, adjudicaciones directas, reubicaciones, realojos, etc. permiten ajustar todo lo que se puede esa diferencia.

En mi opinión, ocurre que los criterios de baremación y la propia Ley de Vivienda hacen que la posibilidad de acceso a una VPP en alquiler se escore hacia cuestiones fundamentalmente económicas, dejando de lado importantes capas de la población que también necesitan vivienda (jóvenes, personas mayores, familias monoparentales con pocos miembros, repatriados-investigadores, parados puntuales, etc.).

Es por ello que sería positivo disponer de más programas/cupos/tipología de viviendas para cubrir esas necesidades, y ahí sí que sería necesaria la colaboración con otras instituciones a nivel educativo, municipal, del tercer sector, etc. De igual manera, habrá que asumir que si se quiere flexibilidad, la figura de la adjudicación/resolución directa será una vía en crecimiento en los próximos tiempos y que seguramente ofrecerá un buen resultado.

En ese sentido, el Programa Bizigune ofrece una flexibilidad y disponibilidad de viviendas muy adecuada para dar respuesta a la compleja y repartida demanda existente, dado que en poco tiempo se puede captar viviendas en municipios con necesidad, pudiendo ajustar la captación a viviendas con características (habitaciones, accesibilidad, etc), cercana la tipología de personas/unidades convivenciales que lo solicitan. Además, hablamos de una partida presupuestaria estable y predecible, que ayuda en su confección, seguimiento y cumplimiento. Sería necesario incrementar esta dotación si se quiere incrementar las viviendas que acceden o se quedan en el programa.

Otro ámbito podría ser la disponibilidad de viviendas libres para destino al alquiler, donde se hayan dado ayudas a la rehabilitación, y la forma de devolución de ese importe por parte de la propiedad sería dejar sin costo la vivienda en algún programa durante un tiempo establecido.

La colaboración con otras instituciones en el ámbito de la oferta-demanda tiene un recorrido importante. Por ejemplo, los actuales convenios de colaboración Ayto-Gobierno Vasco-Alokabide para movilización de viviendas vacías, podrían ampliarse incluyendo una mayor información y seguimiento de solicitantes (Convenios con Etxebide-Gobierno?), viviendas disponibles, necesidades específicas, información de servicios sociales, gestión de IBIs y tasas municipales, ventanillas de atención, etc.

OVV: ¿Cuál es su VALORACIÓN SOBRE LA PERTINENCIA DEL DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA QUE PLANTEA LA LEY 3/2015 DE 18 DE JUNIO DE VIVIENDA y la opción preferente por el alquiler que plantea esta Norma? ¿Cómo valora la viabilidad de hacer frente a la misma con los recursos públicos existentes? ¿y su grado de complementariedad con el actual sistema de prestaciones (PCV/AES)?

IES: No valoro como profesional la pertinencia o no de determinados ámbitos de una Ley aprobada en el Parlamento Vasco, y que me toca acatar. Lo que sí me corresponde es plantear en los foros adecuados las ventajas e inconvenientes que suponen en cuanto a la gestión y los recursos. Tengo claro que los recursos públicos deberían dedicarse en su integridad a inversiones y políticas con retorno claro a la sociedad, como es el alquiler público y con lo que no encaja la VPP en venta, por ejemplo.

También es algo a todas luces evidente que con los recursos actuales (tanto económicos, como humanos, como de viviendas disponibles, como de coordinación interinstitucional, como de otros tipos) no es posible cumplir con las exigencias que plantea una Ley tan potente como la de Vivienda. El importante desarrollo reglamentario que exige tiene que venir acompañado de la correspondiente dotación presupuestario, dado que en caso contrario, la efectividad de la Ley se resentirá.

Dado que el parque de VPP en alquiler es, y seguirá siendo insuficiente para cubrir la demanda, la PEV será un instrumento muy importante para garantizar el acceso a una vivienda. Es por ello que el hecho de que prestación destinada al alquiler, se regule y gestione dentro del ámbito de la vivienda, tiene toda la lógica, así como que las prestaciones que se dispongan alrededor de la necesidad de vivienda estén unificadas y si no es posible, estén coordinadas. Con lo cual, a mi entender, la PEV debería absorber la PCV actual confluyendo en una única ayuda, y ésta se tiene que coordinar con otras ayudas para que no existan duplicidades.

Otra cuestión es afinar a la hora de dotar al ciudadano de la opción más adecuada en cada caso. Que en primer lugar se ofrezca una VPP y si no hay, se dote de ayuda, no creo que sea la forma más ajustada de garantizar el derecho subjetivo. Hay numerosas veces en que las características de la vivienda, por ejemplo, no pueden ser satisfechas por las VPP disponibles pero sí lo podrían ser por una vivienda libre con PEV. De igual manera, hay situaciones en las que a las personas les resulta más gravoso económicamente acceder a una VPP, por la renta que tienen que pagar, que seguir en una vivienda libre con una renta económica y la PEV correspondiente, de manera que “obligamos” a aceptar una vivienda que igual necesitaríamos para quien no tiene otra opción, para cubrir una necesidad que estaba ya cubierta de antemano.

Y por supuesto, la coordinación con Ayuntamientos sobre el destino de las AES y con LANBIDE sobre la RGI y la transición de la PCV, se antojan imprescindibles para que la Ley y los servicios prestados sean más efectivos.

VALORACIÓN DE LOS PROGRAMAS E INTERVENCIONES PARA LA DETECCIÓN Y MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL MERCADO DEL ALQUILER EN LA CAE

OVV: La Ley 3/2015 de 18 de Junio de Vivienda prevé para los Ayuntamientos la necesidad de abordar la realización de un inventario de vivienda vacía a nivel municipal.  En su caso, ¿tiene información sobre el parque de vivienda vacía  a nivel municipal?¿Tiene previsto implantar en breve algún tipo de intervención en esta línea?. ¿Qué intervenciones ha desarrollado para movilizar la vivienda vacía en su ámbito de responsabilidad?

IES: He tenido constancia, a nivel de Alokabide, de la realización de inventarios de vivienda vacía por parte de algunos ayuntamientos, a los que les ha resultado complejo, dado que los criterios necesarios para establecer la definición de vivienda vacía/deshabitada no están del todo claros, y no disponen por sí mismos de los datos necesarios para hacer esa valoración (como podría ser el empadronamiento).

Más que el hecho de realizar inventarios, que luego he visto que no han tenido una correlación directa con la movilización de vivienda vacía, entiendo mucho más efectivo impulsar actuaciones en el ámbito municipal para que esas viviendas salgan al mercado. En ese sentido ha habido varios ayuntamientos que nos han consultado a Alokabide, sobre datos que les resultan de interés de cara a cuantificar las actuaciones a poner en marcha. Datos como la demanda de alquiler, el número de VPP de alquiler en el municipio, etc. les han ayudado a decidir la aplicación de la reducción del IBI para viviendas en programas públicos de alquiler, incluso en algún caso plantear que sea suficiente con la voluntad y las gestiones previas para la inclusión de la vivienda, para conceder la subvención. Otro tipo de ayudas planteadas han podido ser la financiación de reformas (planteando en algún caso la reducción de IBI en función de la calificación energética), o la aportación de una renta añadida a la planteada por el programa.

Aun así, es de remarcar que no está siendo tan fácil movilizar viviendas, y estimo que sería necesario un impulso decidido en cuanto a la dedicación de los recursos necesarios para ello y en cuanto a la colaboración interinstitucional. Y no se puede olvidar que tan importante como captar viviendas para programas de vivienda vacía, resulta mantener el parque disponible, de manera que cualquier actuación y dotación debe tener en cuenta ambos aspectos por igual.

En Alokabide, la campaña “Abre tu casa”, ha vuelto a colocar en el centro de la agenda la movilización de vivienda vacía, y ha logrado mantener con gran esfuerzo el parque de viviendas, que con las condiciones del nuevo decreto, hacían menos atractivas a los propietarios. De igual manera, ha servido para colaborar estrechamente con numerosos ayuntamientos, algunos de los cuales han terminado firmando convenios de colaboración para impulsar esa movilización. El mantenimiento y cuidado de esos convenios, y no sólo su firma inicial, es otra cuestión que requiere de mayor dedicación y coordinación.

OVV: ¿Coincide con la orientación de la referida ley a la hora de implementar intervenciones que supongan llegar a procesos de embargo y establecimiento de cánones e impuestos ad hoc? Justifique por favor su posicionamiento desde el amplio conocimiento que tiene de la realidad municipal y territorial de su competencia en materia de vivienda.

IES: Mi experiencia en este punto es bastante limitada por lo que baso mi respuesta en experiencias transmitidas por terceros en cuanto a que las políticas que conllevan penalizaciones son menos efectivas que las que conllevan bonificaciones. Varios ayuntamientos de la CAPV han impuesto recargos en el IBI a viviendas vacías, y en algunos casos han tenido que recular, y en otros, desde Alokabide no hemos visto un repunte importante de viviendas vacías movilizadas. Creo que hay que tener muy en cuenta la demanda en cuanto a número y tipología, de cara a decidir otras medidas a implantar porque nos podemos encontrar movilizando viviendas que no necesitamos, o que no tienen demandantes. De hecho, en Alokabide hemos tenido llamadas de Ayuntamientos que nos querían ceder viviendas de su propiedad porque no tenían demanda en su municipio. En cambio, hay numerosos casos en los que desde los Ayuntamientos lo que se nos solicita es la disposición del recurso de la vivienda para que ellos puedan realizar sus políticas municipales, y a la vez nos solicitan unos servicios profesionales que puedan gestionar la relación arrendaticia de esas viviendas. El hecho de ser pocas viviendas y dispersas en diferentes municipios convierten en un reto su gestión, que en mi opinión requiera de alguna forma innovadora de coordinación para aunar la cercanía de un ayuntamiento con sus ciudadanos, con la capacidad y profesionalidad de Alokabide y el Departamento.

De todas maneras, también es cierto que todo suma, de manera que será la fuerza del conjunto de medidas adoptadas la que empuje hacia las políticas que se quieren implantar, y aunque no sean del todo efectivas, son mucho mejor que no hacer nada. El reto realmente, es afinar con ellas, de manera que tengan un mínimo rendimiento, y que se evalúen los resultados, ajustando las actuaciones. Que grandes esfuerzos técnicos, económicos o humanos lleven a flojos resultados, y de igual manera, que no exista correlación entre los objetivos y los recursos destinados que a lo postre llevan a incumplir esos objetivos, resulta ser del todo punto frustrante para la administración y para el ciudadano.

OVV: ¿Qué otras intervenciones o actuaciones considera que son necesarias para fomentar las políticas de alquiler, en los diferentes contextos territoriales? ¿Cuáles serían a su juicio los puntos críticos de las políticas actuales, y cuáles sus principales aciertos?

IES: Creo que con la batería de respuestas anteriores, se cubren las consultas planteadas en este punto, por lo que me remito a ellas.

Eskerrik asko Igor.

BENCHMARKING SOBRE LA DURACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA POR CCAA

photo-1466150186684-fe056d25af64En 2003, Euskadi se convirtió en la primera y única comunidad autónoma en incorporar la calificación permanente de VPO a todas sus viviendas protegidas.

Fue una medida contra la especulación de vivienda con dinero público, que tendría como importante derivada de control la instauración del sistema de inspección de la función social del parque de vivienda protegida.

Sin embargo, esta apuesta decidida por la equidad y eficiencia en los recursos públicos, no ha sido el detonante de ninguna normativa autonómica similar. Las políticas de vivienda que se han venido ejecutando por toda la geografía estatal, no han recogido hasta ahora  la calificación permanente de las viviendas protegidas.

En el caso de la venta de VPO, la duración del período de calificación (tras el cual las viviendas protegidas se convierten en viviendas libres) más extendido es de 30 años (Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, Comunidad Valenciana, Navarra). Aunque, hay otras que recortan hasta los 20 años desde la calificación definitiva (Extremadura, La Rioja).

En cuanto a la descalificación antes de que acabe el periodo obligatorio, hay autonomías que no la permiten como Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha –aunque en alguna tipología sí-, Castilla-La Mancha, Cataluña, Madrid, Galicia (salvo razones excepcionales), Murcia, Navarra, Valencia. Y hay otras que sí, como Cantabria; Extremadura (diez años y sin devolver las ayudas); Aragón con diferentes periodos, según tipología; Castilla y León y La Rioja, según si es de promoción pública o privada.

En Euskadi sólo se contempla la descalificación en el supuesto de viviendas destinadas a realojos (expropiaciones), que podrán ser descalificadas a petición de las personas realojadas o sus causahabientes, una vez transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su calificación

La duración de la protección en la Comunidad de Madrid es de 15 años desde la calificación definitiva para la Vivienda de Protección Pública Básica, de Precio Limitado y para Arrendamiento de Precio Básico y de Precio Limitado, y de 10 años únicamente para la pública para Arrendamiento con opción de compra y con opción de compra para jóvenes.

Los catalanes añaden algún año más dependiendo de diferentes factores: 30 años desde la calificación definitiva en suelo destinado a vivienda protegida y con ayudas directas y 10 años sin ayudas directas; 20 años desde la calificación en el resto de supuestos como el derecho de superficie y 10 años si hay compromiso de alquiler por el promotor en 10 años.

Es evidente que la filosofía que transciende de los periodos obligatorios de calificación esconde diferentes modos de entender la política pública de vivienda y que, en algunos casos se sitúan en polos antagónicos.

Más información:

http://www.viviendaprotegida.com/

PRECIOS DE VPO POR CCAA

photo-1465918424371-da226f85990bLa Revista de la Vivienda Protegida ha publicado un extenso artículo sobre la evolución de los precios de vivienda libre y VPO desde antes de la crisis hasta ahora, por Comunidades Autónomas.

Las notables diferencias entre Comunidades Autónomas han sido una constante en este y otros temas relacionados con la vivienda, lo que no deja de ser un exponente de las diferentes filosofías y políticas de precios puestas en marcha.

Desde el Observatorio Vasco de la Vivienda hemos analizado cómo, históricamente, el precio de la VPO en Euskadi ha estado muy alejado del mercado libre y, por tanto, le ha dotado de un diferencial de precios muy importante con relación al mercado libre, que, en muchas ocasiones, nada o poco tenían que ver con otros ámbitos territoriales donde no se apreciaba el contraste.

La crisis ha removido muchos pilares sobre los que se asentaban los referentes que en el mercado de la vivienda se asumían, pero las disparidades en el tratamiento protegido de la vivienda, no ha sido uno de ellos.

Tras los datos del Ministerio de Fomento, que ha publicado las tablas de precios desde 2005 hasta el primer trimestre de 2016, se desvelan, de nuevo, las disparidades, y  cómo la crisis ha modificado las relaciones de precios entre vivienda libre y protegida, rompiendo esquemas que se consideraban lógicos en otras épocas.

En general, si una VPO antes de la crisis costaba, a nivel estatal la mitad que una libre (diferencial del 100%), una década después, esa diferencia se ha acortado de tal manera que hoy una vivienda libre solo cuesta, de media, un 34% más.

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Y aunque la media de la VPO es un 34% más barata que la libre, hay una Comunidad Autónoma, donde es más caro el precio de la VPO que el del mercado libre: Castilla-La Mancha, y otras 12 provincias donde tampoco la lógica económica acompaña a los precios de la vivienda protegida: Jaén (23% más cara) y Ciudad Real, Lérida, Toledo y Cuenca con porcentajes superiores al 10%, estando algo más alejadas las provincias de Castellón, León, Huelva, Guadalajara, Lugo, Valencia y Segovia.

Euskadi, se sitúa en el extremo contrario. Una vivienda libre cuesta el doble que una VPO (103%), lo que la convierte en la comunidad donde existe el mayor diferencial de precios entre una vivienda libre y una protegida.

Además, en el País Vasco, y desde 2005 los precios de VPO se han mantenido prácticamente estables, en 11 años han incrementado un 0,4%, mientras que la media en el conjunto del Estado ha llegado al 22%,  superada por el 40,5% de la Comunidad de Madrid, el 31% de Islas Baleares o el 27% de Andalucía, entre otras.

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Más información:

http://www.viviendaprotegida.com/

http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000

 

 

EL EURIBOR PLUS A EXAMEN

photo-1463392898715-3939d4ab1019En marzo de este año nos hacíamos eco en este mismo Blog de la intención de implementar en el sistema financiero español el Euribor plus: http://viviendaeuskadi.blog.euskadi.eus/2016/03/02/el-sindios-del-euribor-en-negativo/

Y es que la importancia de este cambio afectará al 90% de las hipotecas variables que en España están referenciadas al Euribor.

Bajo una promesa de mayor seguridad y fiabilidad (o lo que es lo mismo, menos volátil y manipulable que en el pasado), el EMMI Instituto Europeo de Mercados Inmobiliarios está llevando a cabo la implementación de una referencia basada en agrupar a un mayor número de entidades que presten datos y una modificación sustancial en el modo de calcularla.

Actualmente, el Euribor, se calcula como el interés medio sobre el que los bancos se prestan dinero en Europa. Pero en realidad, son estimaciones de esos tipos de interés que se cobrarían. Además, la fórmula pasa por eliminar el 15% más alto y el 15% más bajo y calcular la tasa media.

Con la nueva metodología, se va a tener en cuenta  los depósitos que los bancos se hagan entre sí, pero también los de las grandes empresas, otras instituciones financieras, instituciones públicas, pymes no financieras, aseguradoras, fondos de pensiones, así como los valores a corto plazo aportados por cualquier cliente mayorista. Y la fórmula es la mediana de los cuatro o cinco bancos que ofrezcan los tipos centrales para hallar la media.

Aunque, en un principio, el Euribor Plus, parecía que se iba a instalar en la segunda mitad de 2016, parece que hasta junio de 2017 no estará listo.

Pero ¿qué hipotecas?, el nuevo sistema no supondrá legalmente un cambio de referencia, no hay sustitución del euríbor por el euríbor plus, sino una nueva metodología de cálculo en base a datos reales de transacciones bancarias y no en previsiones, por lo que se aplicará en las hipotecas firmadas a partir de julio y a los hipotecados referenciados a euríbor antes del 2017, sin modificación de contrato alguna. Sin embargo, algunas entidades han comentado, que es factible un cambio de euríbor por el índice sustituto reflejado en el contrato (normalmente IRPH Entidades, que por cierto está absolutamente cuestionado y debe ser objeto de sustitución) si el euríbor plus entra en vigor.

¿Será más cara la hipoteca referenciada a Euribor Plus? Aún es pronto para saberlo, dependerá de las transacciones interbancarias reales que se realicen en el futuro.

Cuando el EMMI publique los primeros valores, podremos valorarlo. En cualquier caso, los analistas ya están anunciando que si se produjese ese encarecimiento, pocas serían las posibilidades de reacción de los consumidores titulares de  préstamos vivos, ya que la legalidad imperante avalaría su modificación.

Más información:

http://www.eldiario.es/economia/nuevo-Euribor-preparando-afectara_0_495551412.html

http://economia.elpais.com/economia/2016/04/06/actualidad/1459966864_245254.html

https://www.helpmycash.com/hipotecas/euribor-plus/

EL FONDO SOCIAL DE VIVIENDA

photo-1416702246188-77990fe5f422Entre el paquete de medidas urgentes impulsadas por el ejecutivo central desde el inicio de la legislatura para hacer frente a la pérdida de vivienda sobrevenida por ejecuciones hipotecarias, se encuentran tanto el Código de Buenas Prácticas como el Fondo Social de Vivienda.

Que el Fondo Social de Vivienda no termina de funcionar, es algo que venimos relatando en este Blog desde que se inició el programa:

Ni la prórroga (hasta 17 de enero de 2017) ni la modificación de las condiciones, han posibilitado que más personas necesitadas accedan a las viviendas del Fondo.

De las 5.891 viviendas iniciales del programa, aún están disponibles 2.116 viviendas. Un balance poco satisfactorio que no puede disimular sus problemas de desempeño. Es complicado entender ese débil desempeño cuando detrás hay situaciones dramáticas a la espera de una solución que no pasa, evidentemente, por esperar y ver, para resolver los problemas.

En el caso de Euskadi, parece que sólo tienen disponibles 43 viviendas: 14 en Álava, 18 en Gipuzkoa y 11 en Bizkaia. La dotación inicial tampoco era alta, rondaba las 100.

Tanto es así que ni siquiera la Sareb (el llamado banco malo, creado para gestionar los activos procedentes de la reestructuración bancaria), quiere formar parte del Fondo Social de Vivienda, aunque así se lo haya pedido el Defensor del Pueblo ante su posición principal como poseedor de miles de viviendas y estratega central del mercado inmobiliario.

Desde la UE, los toques de atención a la administración central son cada vez más contundentes a este respecto: el Tribunal de Justicia de la UE ha sentenciado recientemente que el plazo de un mes que recoge la ley española para recurrir ejecuciones hipotecarias que estaban en curso cuando se aprobó la ley de protección del deudor hipotecario “no garantiza el ejercicio efectivo” de este derecho y por tanto es contrario a legislación comunitaria. Y la Comisión Europea ha expedientado a España por su legislación hipotecaria, ya que, incumple las obligaciones de la directiva europea sobre cláusulas abusivas en los contratos con los consumidores.

En definitiva, parece que en todo caso hay un amplio campo de mejora en el actual sistema de protección a los deudores de buena fe.

Más información:

https://www.fondosocialdeviviendas.es/

http://imserso.es/imserso_01/fsva/index.htm

http://www.20minutos.es/noticia/2683334/0/ministerio-economia/rechaza-sareb-participe/fondo-social-vivienda/

http://cincodias.com/cincodias/2016/04/28/mercados/1461841896_976754.html

TITULARIZACIÓN BANCARIA

photo-1465918424371-da226f85990bQue la normativa/política española sobre vivienda y protección a consumidores (e inversores), y la de la Unión Europea están constantemente a la gresca, es un tema que venimos exponiendo en este Blog desde hace tiempo.

Otro ejemplo de estas desavenencias permanentes, es la titulación hipotecaria que ha sido frenada por el Parlamento Europeo.

Lo curioso en esta ocasión es que, el nuevo impulso a este tipo de herramientas lo quería dar la propia Comisión Europea, que pretendía  revitalizar este mecanismo de financiación de los bancos consistente en convertir su cartera de créditos en bonos, obligaciones y cédulas comercializables y dispersar así el riesgo.

La estigmatización de esta figura quizá venga de ¿los 2,4 billones de euros que llegó a sumar el mercado europeo de titulizaciones antes de la crisis de las hipotecas basura? ¿del 50% de caída media sufrida por las titulaciones en Europa tras el colapso de Lehman Brothers y que aún no se ha recuperado? O ¿que serían 150.000 millones de euros lo que aumentaría el crédito en Europa con la revitalización de las titulizaciones, según la CE?

Por el momento no ha valido de nada el cumplimiento de los compromisos adquiridos por el sector bancario, el Parlamento Europeo no los valora lo suficiente como para dar luz verde a un producto bancario que, mal empleado y regulado, ha resultado ser demoledor en el pasado, generando la enorme recesión económica ( de origen financiero) que todavía estamos en vías de superación.

En el caso de España (como en el resto de Europa), la titulización hipotecaria está cayendo año a año desde 2008, por el mismo y profundo  descrédito del producto en el pasado.

Esta menor incorporación de nuevas titulizaciones, hace que los saldos medios de los activos hipotecarios titularizados vengan, asimismo cayendo, desde  2012.

Del total de activos hipotecarios vivos se habían titulizado (sacado del balance y empaquetado a inversores) el 55,4% en 2015. Significa esto que la banca española tiene un amplísimo margen para seguir titulizando sus activos hipotecarios en cantidades notablemente astronómicas ,sin ningún impedimento legal ni financiero, más allá de los requisitos que se exigen hoy en día, acerca de la “limpieza” del producto que colocan.

Los índices de dudosidad hipotecaria (en concreto en el ámbito de la vivienda) siempre han sido extraordinariamente  bajos en el Estado español (lo último que dejamos de pagar es la casa, es un adagio en el sector), y el repunte que experimentaron en los años más duros de la crisis está siendo corregido, reduciéndose de nuevo la morosidad,  que se sitúo en el 4,76% en 2015.

La posible afectación de la Ley de Vivienda Vasca al mercado de titularización bancaria (mediante los mecanismos de expropiación temporal de uso de las viviendas en procesos terminales de ejecución hipotecaria) ha sido uno de los argumentos empleados por el Gobierno Central para solicitar la inconstitucionalidad de determinados preceptos de la citada ley.

Aunque la citada alegación no aporta ninguna cifra ni fundamento económico ninguno para tal presunción, parece que los datos oficiales existentes aportados por el propio Banco de España, no permiten avalar tal hipótesis.

Significa esto que, aplicando los criterios de prudencia financiera exigibles hoy en día, que pasarían por no poner en el mercado activos en riesgo ( grupo en el que se incluirían las viviendas en procesos de ejecución hipotecaria pero también las hipotecas basura concedidas relajadamente en la época de boom), el margen del que dispone la banca para seguir titulizando es extremadamente elevado, por lo que en términos financieros, ni las medidas de buenas prácticas bancarias del Estado,  ni la humilde aportación de la Ley de Vivienda vasca, podrían hacer ni siquiera cosquillas al sistema.

Tienen un problema de credibilidad, y eso se gana con buenas prácticas y regulaciones exigentes.

Mientras  tanto, dispone de abundantes recursos financieros tanto vía depósitos bancarios  como facilidades financiaras al crédito del Banco Central Europeo, para seguir concediendo crédito. La banca española es la que mejor y más barato se financia ahora mismo de Europa.

Finalmente, de  hecho y en la realidad práctica actual, el crédito hipotecario se está recuperando sin que aumente la titulización hipotecaria, lo que implica que se están financiando muy bien por otras vías.

 
Más información:

http://cincodias.com/cincodias/2016/04/25/mercados/1461605777_324461.html

http://cincodias.com/cincodias/2016/05/12/mercados/1463076241_852021.html