Igor Etxabe Saenz De Zaitegi. Director de Atención y Comunicación Externa de ALOKABIDE

igorDIAGNÓSTICO Y VALORACIÓN SOBRE LOS FACTORES CRÍTICOS PARA UN MAYOR IMPULSO Y FOMENTO DEL ALQUILER

OVV: ¿Cuáles son, a su juicio, los principales factores que han dificultado que se materialice con mayor intensidad la apuesta política por el alquiler?

IES: En el ámbito del volumen de viviendas en alquiler a gestionar a través de la instrumental Alokabide, los motivos de dificultad de una mayor apuesta por el alquiler son fundamentalmente económicos, dado que la elevada demanda y la nueva Ley de Vivienda perfilan una necesidad muy importante, difícilmente cubierta con los medios disponibles y con los medios previstos destinar. Más concretamente tendríamos:

·         Reducida promoción de VPP en alquiler en relación a la demanda y en relación a las VPP de venta, con un peso muy mayoritario en la administración del Gobierno Vasco.

·         Reducción de la aportación económica a las personas propietarias de vivienda del Programa Bizigune (particulares y entidades) que unido a un incremento en otras exigencias, ha hecho imposible cumplir con el objetivo establecido

·         Paralización del Programa Bizigune en Vitoria-Gasteiz, donde curiosamente la oferta de vivienda para este programa es muy importante al haber empujado el elevado número de VPP en alquiler existente, los precios de alquiler privado a la baja.

·         El programa ASAP no ha cumplido con las expectativas, debido al complejo encaje de necesidades e intereses de los agentes colaboradores, las personas propietarias y los demandantes de vivienda.

·         Limitada captación de viviendas de entidades privadas (entidades financieras sobre todo) para su destino al alquiler  por las características y necesidades específicas de cada entidad y por no disponer la CAPV de un stock inmobiliario tan elevado con en otras zonas del Estado.

Aunque sigue habiendo una cultura fuerte del alquiler, no lo considero una dificultad, dado que la situación socioeconómica empuja y seguirá empujando a un estrato concreto de la población (aquella con menos recursos económicos, o con menos red de apoyo familiar) hacia el alquiler, y sobre todo hacia el alquiler social, de manera que en este último caso, la demanda se mantendrá por encima de la oferta, la rotación dentro del alquiler será baja, y los usuarios de alquiler social requerirán de unos servicios y una dedicación muy importantes, y que será imprescindible coordinar a nivel de diferentes instituciones y entidades vinculadas.

Por otro lado, la diferencia entre rentas a abonar e ingresos, se da sobre todo para el caso del alquiler privado, dado que en las VPP, la limitación del 30% de ingresos para el cálculo de renta permite el acceso a la vivienda, siempre que se pase el filtro previo de la adjudicación/disponibilidad de una vivienda para ello.

OVV: ¿Cómo considera que se debería abordar la intermediación y acercamiento entre la demanda (el perfil de los colectivos de demandantes) y la oferta de viviendas en alquiler (nivel de renta, características de las viviendas y condiciones de habitabilidad) de forma más efectiva?

IES: Creo que ahora mismo, el acercamiento entre la demanda y la oferta es bastante efectiva teniendo en cuenta la escasa disponibilidad de VPP de alquiler que se tiene. Criterios de baremación para adjudicación, adjudicaciones directas, reubicaciones, realojos, etc. permiten ajustar todo lo que se puede esa diferencia.

En mi opinión, ocurre que los criterios de baremación y la propia Ley de Vivienda hacen que la posibilidad de acceso a una VPP en alquiler se escore hacia cuestiones fundamentalmente económicas, dejando de lado importantes capas de la población que también necesitan vivienda (jóvenes, personas mayores, familias monoparentales con pocos miembros, repatriados-investigadores, parados puntuales, etc.).

Es por ello que sería positivo disponer de más programas/cupos/tipología de viviendas para cubrir esas necesidades, y ahí sí que sería necesaria la colaboración con otras instituciones a nivel educativo, municipal, del tercer sector, etc. De igual manera, habrá que asumir que si se quiere flexibilidad, la figura de la adjudicación/resolución directa será una vía en crecimiento en los próximos tiempos y que seguramente ofrecerá un buen resultado.

En ese sentido, el Programa Bizigune ofrece una flexibilidad y disponibilidad de viviendas muy adecuada para dar respuesta a la compleja y repartida demanda existente, dado que en poco tiempo se puede captar viviendas en municipios con necesidad, pudiendo ajustar la captación a viviendas con características (habitaciones, accesibilidad, etc), cercana la tipología de personas/unidades convivenciales que lo solicitan. Además, hablamos de una partida presupuestaria estable y predecible, que ayuda en su confección, seguimiento y cumplimiento. Sería necesario incrementar esta dotación si se quiere incrementar las viviendas que acceden o se quedan en el programa.

Otro ámbito podría ser la disponibilidad de viviendas libres para destino al alquiler, donde se hayan dado ayudas a la rehabilitación, y la forma de devolución de ese importe por parte de la propiedad sería dejar sin costo la vivienda en algún programa durante un tiempo establecido.

La colaboración con otras instituciones en el ámbito de la oferta-demanda tiene un recorrido importante. Por ejemplo, los actuales convenios de colaboración Ayto-Gobierno Vasco-Alokabide para movilización de viviendas vacías, podrían ampliarse incluyendo una mayor información y seguimiento de solicitantes (Convenios con Etxebide-Gobierno?), viviendas disponibles, necesidades específicas, información de servicios sociales, gestión de IBIs y tasas municipales, ventanillas de atención, etc.

OVV: ¿Cuál es su VALORACIÓN SOBRE LA PERTINENCIA DEL DERECHO SUBJETIVO A LA VIVIENDA QUE PLANTEA LA LEY 3/2015 DE 18 DE JUNIO DE VIVIENDA y la opción preferente por el alquiler que plantea esta Norma? ¿Cómo valora la viabilidad de hacer frente a la misma con los recursos públicos existentes? ¿y su grado de complementariedad con el actual sistema de prestaciones (PCV/AES)?

IES: No valoro como profesional la pertinencia o no de determinados ámbitos de una Ley aprobada en el Parlamento Vasco, y que me toca acatar. Lo que sí me corresponde es plantear en los foros adecuados las ventajas e inconvenientes que suponen en cuanto a la gestión y los recursos. Tengo claro que los recursos públicos deberían dedicarse en su integridad a inversiones y políticas con retorno claro a la sociedad, como es el alquiler público y con lo que no encaja la VPP en venta, por ejemplo.

También es algo a todas luces evidente que con los recursos actuales (tanto económicos, como humanos, como de viviendas disponibles, como de coordinación interinstitucional, como de otros tipos) no es posible cumplir con las exigencias que plantea una Ley tan potente como la de Vivienda. El importante desarrollo reglamentario que exige tiene que venir acompañado de la correspondiente dotación presupuestario, dado que en caso contrario, la efectividad de la Ley se resentirá.

Dado que el parque de VPP en alquiler es, y seguirá siendo insuficiente para cubrir la demanda, la PEV será un instrumento muy importante para garantizar el acceso a una vivienda. Es por ello que el hecho de que prestación destinada al alquiler, se regule y gestione dentro del ámbito de la vivienda, tiene toda la lógica, así como que las prestaciones que se dispongan alrededor de la necesidad de vivienda estén unificadas y si no es posible, estén coordinadas. Con lo cual, a mi entender, la PEV debería absorber la PCV actual confluyendo en una única ayuda, y ésta se tiene que coordinar con otras ayudas para que no existan duplicidades.

Otra cuestión es afinar a la hora de dotar al ciudadano de la opción más adecuada en cada caso. Que en primer lugar se ofrezca una VPP y si no hay, se dote de ayuda, no creo que sea la forma más ajustada de garantizar el derecho subjetivo. Hay numerosas veces en que las características de la vivienda, por ejemplo, no pueden ser satisfechas por las VPP disponibles pero sí lo podrían ser por una vivienda libre con PEV. De igual manera, hay situaciones en las que a las personas les resulta más gravoso económicamente acceder a una VPP, por la renta que tienen que pagar, que seguir en una vivienda libre con una renta económica y la PEV correspondiente, de manera que “obligamos” a aceptar una vivienda que igual necesitaríamos para quien no tiene otra opción, para cubrir una necesidad que estaba ya cubierta de antemano.

Y por supuesto, la coordinación con Ayuntamientos sobre el destino de las AES y con LANBIDE sobre la RGI y la transición de la PCV, se antojan imprescindibles para que la Ley y los servicios prestados sean más efectivos.

VALORACIÓN DE LOS PROGRAMAS E INTERVENCIONES PARA LA DETECCIÓN Y MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL MERCADO DEL ALQUILER EN LA CAE

OVV: La Ley 3/2015 de 18 de Junio de Vivienda prevé para los Ayuntamientos la necesidad de abordar la realización de un inventario de vivienda vacía a nivel municipal.  En su caso, ¿tiene información sobre el parque de vivienda vacía  a nivel municipal?¿Tiene previsto implantar en breve algún tipo de intervención en esta línea?. ¿Qué intervenciones ha desarrollado para movilizar la vivienda vacía en su ámbito de responsabilidad?

IES: He tenido constancia, a nivel de Alokabide, de la realización de inventarios de vivienda vacía por parte de algunos ayuntamientos, a los que les ha resultado complejo, dado que los criterios necesarios para establecer la definición de vivienda vacía/deshabitada no están del todo claros, y no disponen por sí mismos de los datos necesarios para hacer esa valoración (como podría ser el empadronamiento).

Más que el hecho de realizar inventarios, que luego he visto que no han tenido una correlación directa con la movilización de vivienda vacía, entiendo mucho más efectivo impulsar actuaciones en el ámbito municipal para que esas viviendas salgan al mercado. En ese sentido ha habido varios ayuntamientos que nos han consultado a Alokabide, sobre datos que les resultan de interés de cara a cuantificar las actuaciones a poner en marcha. Datos como la demanda de alquiler, el número de VPP de alquiler en el municipio, etc. les han ayudado a decidir la aplicación de la reducción del IBI para viviendas en programas públicos de alquiler, incluso en algún caso plantear que sea suficiente con la voluntad y las gestiones previas para la inclusión de la vivienda, para conceder la subvención. Otro tipo de ayudas planteadas han podido ser la financiación de reformas (planteando en algún caso la reducción de IBI en función de la calificación energética), o la aportación de una renta añadida a la planteada por el programa.

Aun así, es de remarcar que no está siendo tan fácil movilizar viviendas, y estimo que sería necesario un impulso decidido en cuanto a la dedicación de los recursos necesarios para ello y en cuanto a la colaboración interinstitucional. Y no se puede olvidar que tan importante como captar viviendas para programas de vivienda vacía, resulta mantener el parque disponible, de manera que cualquier actuación y dotación debe tener en cuenta ambos aspectos por igual.

En Alokabide, la campaña “Abre tu casa”, ha vuelto a colocar en el centro de la agenda la movilización de vivienda vacía, y ha logrado mantener con gran esfuerzo el parque de viviendas, que con las condiciones del nuevo decreto, hacían menos atractivas a los propietarios. De igual manera, ha servido para colaborar estrechamente con numerosos ayuntamientos, algunos de los cuales han terminado firmando convenios de colaboración para impulsar esa movilización. El mantenimiento y cuidado de esos convenios, y no sólo su firma inicial, es otra cuestión que requiere de mayor dedicación y coordinación.

OVV: ¿Coincide con la orientación de la referida ley a la hora de implementar intervenciones que supongan llegar a procesos de embargo y establecimiento de cánones e impuestos ad hoc? Justifique por favor su posicionamiento desde el amplio conocimiento que tiene de la realidad municipal y territorial de su competencia en materia de vivienda.

IES: Mi experiencia en este punto es bastante limitada por lo que baso mi respuesta en experiencias transmitidas por terceros en cuanto a que las políticas que conllevan penalizaciones son menos efectivas que las que conllevan bonificaciones. Varios ayuntamientos de la CAPV han impuesto recargos en el IBI a viviendas vacías, y en algunos casos han tenido que recular, y en otros, desde Alokabide no hemos visto un repunte importante de viviendas vacías movilizadas. Creo que hay que tener muy en cuenta la demanda en cuanto a número y tipología, de cara a decidir otras medidas a implantar porque nos podemos encontrar movilizando viviendas que no necesitamos, o que no tienen demandantes. De hecho, en Alokabide hemos tenido llamadas de Ayuntamientos que nos querían ceder viviendas de su propiedad porque no tenían demanda en su municipio. En cambio, hay numerosos casos en los que desde los Ayuntamientos lo que se nos solicita es la disposición del recurso de la vivienda para que ellos puedan realizar sus políticas municipales, y a la vez nos solicitan unos servicios profesionales que puedan gestionar la relación arrendaticia de esas viviendas. El hecho de ser pocas viviendas y dispersas en diferentes municipios convierten en un reto su gestión, que en mi opinión requiera de alguna forma innovadora de coordinación para aunar la cercanía de un ayuntamiento con sus ciudadanos, con la capacidad y profesionalidad de Alokabide y el Departamento.

De todas maneras, también es cierto que todo suma, de manera que será la fuerza del conjunto de medidas adoptadas la que empuje hacia las políticas que se quieren implantar, y aunque no sean del todo efectivas, son mucho mejor que no hacer nada. El reto realmente, es afinar con ellas, de manera que tengan un mínimo rendimiento, y que se evalúen los resultados, ajustando las actuaciones. Que grandes esfuerzos técnicos, económicos o humanos lleven a flojos resultados, y de igual manera, que no exista correlación entre los objetivos y los recursos destinados que a lo postre llevan a incumplir esos objetivos, resulta ser del todo punto frustrante para la administración y para el ciudadano.

OVV: ¿Qué otras intervenciones o actuaciones considera que son necesarias para fomentar las políticas de alquiler, en los diferentes contextos territoriales? ¿Cuáles serían a su juicio los puntos críticos de las políticas actuales, y cuáles sus principales aciertos?

IES: Creo que con la batería de respuestas anteriores, se cubren las consultas planteadas en este punto, por lo que me remito a ellas.

Eskerrik asko Igor.

BENCHMARKING SOBRE LA DURACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA POR CCAA

photo-1466150186684-fe056d25af64En 2003, Euskadi se convirtió en la primera y única comunidad autónoma en incorporar la calificación permanente de VPO a todas sus viviendas protegidas.

Fue una medida contra la especulación de vivienda con dinero público, que tendría como importante derivada de control la instauración del sistema de inspección de la función social del parque de vivienda protegida.

Sin embargo, esta apuesta decidida por la equidad y eficiencia en los recursos públicos, no ha sido el detonante de ninguna normativa autonómica similar. Las políticas de vivienda que se han venido ejecutando por toda la geografía estatal, no han recogido hasta ahora  la calificación permanente de las viviendas protegidas.

En el caso de la venta de VPO, la duración del período de calificación (tras el cual las viviendas protegidas se convierten en viviendas libres) más extendido es de 30 años (Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, Comunidad Valenciana, Navarra). Aunque, hay otras que recortan hasta los 20 años desde la calificación definitiva (Extremadura, La Rioja).

En cuanto a la descalificación antes de que acabe el periodo obligatorio, hay autonomías que no la permiten como Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla-La Mancha –aunque en alguna tipología sí-, Castilla-La Mancha, Cataluña, Madrid, Galicia (salvo razones excepcionales), Murcia, Navarra, Valencia. Y hay otras que sí, como Cantabria; Extremadura (diez años y sin devolver las ayudas); Aragón con diferentes periodos, según tipología; Castilla y León y La Rioja, según si es de promoción pública o privada.

En Euskadi sólo se contempla la descalificación en el supuesto de viviendas destinadas a realojos (expropiaciones), que podrán ser descalificadas a petición de las personas realojadas o sus causahabientes, una vez transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su calificación

La duración de la protección en la Comunidad de Madrid es de 15 años desde la calificación definitiva para la Vivienda de Protección Pública Básica, de Precio Limitado y para Arrendamiento de Precio Básico y de Precio Limitado, y de 10 años únicamente para la pública para Arrendamiento con opción de compra y con opción de compra para jóvenes.

Los catalanes añaden algún año más dependiendo de diferentes factores: 30 años desde la calificación definitiva en suelo destinado a vivienda protegida y con ayudas directas y 10 años sin ayudas directas; 20 años desde la calificación en el resto de supuestos como el derecho de superficie y 10 años si hay compromiso de alquiler por el promotor en 10 años.

Es evidente que la filosofía que transciende de los periodos obligatorios de calificación esconde diferentes modos de entender la política pública de vivienda y que, en algunos casos se sitúan en polos antagónicos.

Más información:

http://www.viviendaprotegida.com/

PRECIOS DE VPO POR CCAA

photo-1465918424371-da226f85990bLa Revista de la Vivienda Protegida ha publicado un extenso artículo sobre la evolución de los precios de vivienda libre y VPO desde antes de la crisis hasta ahora, por Comunidades Autónomas.

Las notables diferencias entre Comunidades Autónomas han sido una constante en este y otros temas relacionados con la vivienda, lo que no deja de ser un exponente de las diferentes filosofías y políticas de precios puestas en marcha.

Desde el Observatorio Vasco de la Vivienda hemos analizado cómo, históricamente, el precio de la VPO en Euskadi ha estado muy alejado del mercado libre y, por tanto, le ha dotado de un diferencial de precios muy importante con relación al mercado libre, que, en muchas ocasiones, nada o poco tenían que ver con otros ámbitos territoriales donde no se apreciaba el contraste.

La crisis ha removido muchos pilares sobre los que se asentaban los referentes que en el mercado de la vivienda se asumían, pero las disparidades en el tratamiento protegido de la vivienda, no ha sido uno de ellos.

Tras los datos del Ministerio de Fomento, que ha publicado las tablas de precios desde 2005 hasta el primer trimestre de 2016, se desvelan, de nuevo, las disparidades, y  cómo la crisis ha modificado las relaciones de precios entre vivienda libre y protegida, rompiendo esquemas que se consideraban lógicos en otras épocas.

En general, si una VPO antes de la crisis costaba, a nivel estatal la mitad que una libre (diferencial del 100%), una década después, esa diferencia se ha acortado de tal manera que hoy una vivienda libre solo cuesta, de media, un 34% más.

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Y aunque la media de la VPO es un 34% más barata que la libre, hay una Comunidad Autónoma, donde es más caro el precio de la VPO que el del mercado libre: Castilla-La Mancha, y otras 12 provincias donde tampoco la lógica económica acompaña a los precios de la vivienda protegida: Jaén (23% más cara) y Ciudad Real, Lérida, Toledo y Cuenca con porcentajes superiores al 10%, estando algo más alejadas las provincias de Castellón, León, Huelva, Guadalajara, Lugo, Valencia y Segovia.

Euskadi, se sitúa en el extremo contrario. Una vivienda libre cuesta el doble que una VPO (103%), lo que la convierte en la comunidad donde existe el mayor diferencial de precios entre una vivienda libre y una protegida.

Además, en el País Vasco, y desde 2005 los precios de VPO se han mantenido prácticamente estables, en 11 años han incrementado un 0,4%, mientras que la media en el conjunto del Estado ha llegado al 22%,  superada por el 40,5% de la Comunidad de Madrid, el 31% de Islas Baleares o el 27% de Andalucía, entre otras.

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Más información:

http://www.viviendaprotegida.com/

http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000

 

 

EL EURIBOR PLUS A EXAMEN

photo-1463392898715-3939d4ab1019En marzo de este año nos hacíamos eco en este mismo Blog de la intención de implementar en el sistema financiero español el Euribor plus: http://viviendaeuskadi.blog.euskadi.eus/2016/03/02/el-sindios-del-euribor-en-negativo/

Y es que la importancia de este cambio afectará al 90% de las hipotecas variables que en España están referenciadas al Euribor.

Bajo una promesa de mayor seguridad y fiabilidad (o lo que es lo mismo, menos volátil y manipulable que en el pasado), el EMMI Instituto Europeo de Mercados Inmobiliarios está llevando a cabo la implementación de una referencia basada en agrupar a un mayor número de entidades que presten datos y una modificación sustancial en el modo de calcularla.

Actualmente, el Euribor, se calcula como el interés medio sobre el que los bancos se prestan dinero en Europa. Pero en realidad, son estimaciones de esos tipos de interés que se cobrarían. Además, la fórmula pasa por eliminar el 15% más alto y el 15% más bajo y calcular la tasa media.

Con la nueva metodología, se va a tener en cuenta  los depósitos que los bancos se hagan entre sí, pero también los de las grandes empresas, otras instituciones financieras, instituciones públicas, pymes no financieras, aseguradoras, fondos de pensiones, así como los valores a corto plazo aportados por cualquier cliente mayorista. Y la fórmula es la mediana de los cuatro o cinco bancos que ofrezcan los tipos centrales para hallar la media.

Aunque, en un principio, el Euribor Plus, parecía que se iba a instalar en la segunda mitad de 2016, parece que hasta junio de 2017 no estará listo.

Pero ¿qué hipotecas?, el nuevo sistema no supondrá legalmente un cambio de referencia, no hay sustitución del euríbor por el euríbor plus, sino una nueva metodología de cálculo en base a datos reales de transacciones bancarias y no en previsiones, por lo que se aplicará en las hipotecas firmadas a partir de julio y a los hipotecados referenciados a euríbor antes del 2017, sin modificación de contrato alguna. Sin embargo, algunas entidades han comentado, que es factible un cambio de euríbor por el índice sustituto reflejado en el contrato (normalmente IRPH Entidades, que por cierto está absolutamente cuestionado y debe ser objeto de sustitución) si el euríbor plus entra en vigor.

¿Será más cara la hipoteca referenciada a Euribor Plus? Aún es pronto para saberlo, dependerá de las transacciones interbancarias reales que se realicen en el futuro.

Cuando el EMMI publique los primeros valores, podremos valorarlo. En cualquier caso, los analistas ya están anunciando que si se produjese ese encarecimiento, pocas serían las posibilidades de reacción de los consumidores titulares de  préstamos vivos, ya que la legalidad imperante avalaría su modificación.

Más información:

http://www.eldiario.es/economia/nuevo-Euribor-preparando-afectara_0_495551412.html

http://economia.elpais.com/economia/2016/04/06/actualidad/1459966864_245254.html

https://www.helpmycash.com/hipotecas/euribor-plus/

EL FONDO SOCIAL DE VIVIENDA

photo-1416702246188-77990fe5f422Entre el paquete de medidas urgentes impulsadas por el ejecutivo central desde el inicio de la legislatura para hacer frente a la pérdida de vivienda sobrevenida por ejecuciones hipotecarias, se encuentran tanto el Código de Buenas Prácticas como el Fondo Social de Vivienda.

Que el Fondo Social de Vivienda no termina de funcionar, es algo que venimos relatando en este Blog desde que se inició el programa:

Ni la prórroga (hasta 17 de enero de 2017) ni la modificación de las condiciones, han posibilitado que más personas necesitadas accedan a las viviendas del Fondo.

De las 5.891 viviendas iniciales del programa, aún están disponibles 2.116 viviendas. Un balance poco satisfactorio que no puede disimular sus problemas de desempeño. Es complicado entender ese débil desempeño cuando detrás hay situaciones dramáticas a la espera de una solución que no pasa, evidentemente, por esperar y ver, para resolver los problemas.

En el caso de Euskadi, parece que sólo tienen disponibles 43 viviendas: 14 en Álava, 18 en Gipuzkoa y 11 en Bizkaia. La dotación inicial tampoco era alta, rondaba las 100.

Tanto es así que ni siquiera la Sareb (el llamado banco malo, creado para gestionar los activos procedentes de la reestructuración bancaria), quiere formar parte del Fondo Social de Vivienda, aunque así se lo haya pedido el Defensor del Pueblo ante su posición principal como poseedor de miles de viviendas y estratega central del mercado inmobiliario.

Desde la UE, los toques de atención a la administración central son cada vez más contundentes a este respecto: el Tribunal de Justicia de la UE ha sentenciado recientemente que el plazo de un mes que recoge la ley española para recurrir ejecuciones hipotecarias que estaban en curso cuando se aprobó la ley de protección del deudor hipotecario “no garantiza el ejercicio efectivo” de este derecho y por tanto es contrario a legislación comunitaria. Y la Comisión Europea ha expedientado a España por su legislación hipotecaria, ya que, incumple las obligaciones de la directiva europea sobre cláusulas abusivas en los contratos con los consumidores.

En definitiva, parece que en todo caso hay un amplio campo de mejora en el actual sistema de protección a los deudores de buena fe.

Más información:

https://www.fondosocialdeviviendas.es/

http://imserso.es/imserso_01/fsva/index.htm

http://www.20minutos.es/noticia/2683334/0/ministerio-economia/rechaza-sareb-participe/fondo-social-vivienda/

http://cincodias.com/cincodias/2016/04/28/mercados/1461841896_976754.html

TITULARIZACIÓN BANCARIA

photo-1465918424371-da226f85990bQue la normativa/política española sobre vivienda y protección a consumidores (e inversores), y la de la Unión Europea están constantemente a la gresca, es un tema que venimos exponiendo en este Blog desde hace tiempo.

Otro ejemplo de estas desavenencias permanentes, es la titulación hipotecaria que ha sido frenada por el Parlamento Europeo.

Lo curioso en esta ocasión es que, el nuevo impulso a este tipo de herramientas lo quería dar la propia Comisión Europea, que pretendía  revitalizar este mecanismo de financiación de los bancos consistente en convertir su cartera de créditos en bonos, obligaciones y cédulas comercializables y dispersar así el riesgo.

La estigmatización de esta figura quizá venga de ¿los 2,4 billones de euros que llegó a sumar el mercado europeo de titulizaciones antes de la crisis de las hipotecas basura? ¿del 50% de caída media sufrida por las titulaciones en Europa tras el colapso de Lehman Brothers y que aún no se ha recuperado? O ¿que serían 150.000 millones de euros lo que aumentaría el crédito en Europa con la revitalización de las titulizaciones, según la CE?

Por el momento no ha valido de nada el cumplimiento de los compromisos adquiridos por el sector bancario, el Parlamento Europeo no los valora lo suficiente como para dar luz verde a un producto bancario que, mal empleado y regulado, ha resultado ser demoledor en el pasado, generando la enorme recesión económica ( de origen financiero) que todavía estamos en vías de superación.

En el caso de España (como en el resto de Europa), la titulización hipotecaria está cayendo año a año desde 2008, por el mismo y profundo  descrédito del producto en el pasado.

Esta menor incorporación de nuevas titulizaciones, hace que los saldos medios de los activos hipotecarios titularizados vengan, asimismo cayendo, desde  2012.

Del total de activos hipotecarios vivos se habían titulizado (sacado del balance y empaquetado a inversores) el 55,4% en 2015. Significa esto que la banca española tiene un amplísimo margen para seguir titulizando sus activos hipotecarios en cantidades notablemente astronómicas ,sin ningún impedimento legal ni financiero, más allá de los requisitos que se exigen hoy en día, acerca de la “limpieza” del producto que colocan.

Los índices de dudosidad hipotecaria (en concreto en el ámbito de la vivienda) siempre han sido extraordinariamente  bajos en el Estado español (lo último que dejamos de pagar es la casa, es un adagio en el sector), y el repunte que experimentaron en los años más duros de la crisis está siendo corregido, reduciéndose de nuevo la morosidad,  que se sitúo en el 4,76% en 2015.

La posible afectación de la Ley de Vivienda Vasca al mercado de titularización bancaria (mediante los mecanismos de expropiación temporal de uso de las viviendas en procesos terminales de ejecución hipotecaria) ha sido uno de los argumentos empleados por el Gobierno Central para solicitar la inconstitucionalidad de determinados preceptos de la citada ley.

Aunque la citada alegación no aporta ninguna cifra ni fundamento económico ninguno para tal presunción, parece que los datos oficiales existentes aportados por el propio Banco de España, no permiten avalar tal hipótesis.

Significa esto que, aplicando los criterios de prudencia financiera exigibles hoy en día, que pasarían por no poner en el mercado activos en riesgo ( grupo en el que se incluirían las viviendas en procesos de ejecución hipotecaria pero también las hipotecas basura concedidas relajadamente en la época de boom), el margen del que dispone la banca para seguir titulizando es extremadamente elevado, por lo que en términos financieros, ni las medidas de buenas prácticas bancarias del Estado,  ni la humilde aportación de la Ley de Vivienda vasca, podrían hacer ni siquiera cosquillas al sistema.

Tienen un problema de credibilidad, y eso se gana con buenas prácticas y regulaciones exigentes.

Mientras  tanto, dispone de abundantes recursos financieros tanto vía depósitos bancarios  como facilidades financiaras al crédito del Banco Central Europeo, para seguir concediendo crédito. La banca española es la que mejor y más barato se financia ahora mismo de Europa.

Finalmente, de  hecho y en la realidad práctica actual, el crédito hipotecario se está recuperando sin que aumente la titulización hipotecaria, lo que implica que se están financiando muy bien por otras vías.

 
Más información:

http://cincodias.com/cincodias/2016/04/25/mercados/1461605777_324461.html

http://cincodias.com/cincodias/2016/05/12/mercados/1463076241_852021.html

POBLACION EXTRANJERA EN RECESO

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Según los datos de 1 de enero de 2016, el INE informa, por quinto año consecutivo, de la pérdida de población extranjera en el cómputo global. Casi 100.000 foráneos han abandonado España, dejando su cifra en 4,6 millones de personas de nacionalidad extranjera, de os 46,52 millones de personas nacionales y extranjeras censadas.

Durante el año 2015 la población en su conjunto ha disminuido en todas las comunidades autónomas, excepto en la Comunidad de Madrid (27.082 personas más), Cataluña (8.148 más) e Illes Balears (2.274 más). No por casualidad son las comunidades económicamente más dinámicas.

En Euskadi la población ha descendido en 164 personas.

La proporción de personas extranjeras sobre el total de la población inscrita en España se sitúa en el 9,9% a 1 de Enero de 2016.

En el año 2015 el número de extranjeros disminuye en todas las comunidades autónomas, excepto Euskadi (1.209 personas más) y las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

La proporción de personas extranjeras sobre el total de la población inscrita en Euskadi,  se sitúa en el 6,3% a 1 de Enero de 2016, 3,3 puntos porcentuales por debajo de la media estatal y muy alejada de las comunidades autónomas con mayor peso de la población extranjera (el mayor porcentaje se registra en Illes Balears con el 17% de población extranjera, pero Catalunya, por ejemplo tiene un porcentaje del 13,6%).

En el caso concreto de Euskadi, las personas extranjeras son 139.025, ubicadas en Bizkaia (66.033), Gipuzkoa (47.530), y Álava (25.462). Por nacionalidades, destacan, los marroquíes con casi veinte mil personas, seguidos de los rumanos con más de diecisiete mil quinientas, y ya a gran distancia, portugueses con algo más de seis mil trescientos o nicaragüenses con cinco mil ochocientos compatriotas. No obstante,  hay 119 nacionalidades  representadas y  la 120 son los apátridas.

Parece que la crisis con su derivada principal de falta de empleo, se encuentra en el fondo de este éxodo de personas extranjeras, y es que en febrero la tasa de paro era de un 20,4% frente a un 8,9 % de media de la UE, o un 4,3% de Alemania, y un paro juvenil disparado al 46,5%, en datos a nivel del Estado.

La misma crisis que ha fomentado la salida de ciudadanos extranjeros, también ha hecho que la población autóctona se haya visto en la tesitura de hacerlo. Así, desde 2008 a junio de 2015, algo más de cuatro mil trescientos jóvenes vascos (entre 18 y 34 años) han salido en busca de oportunidades laborales a otros países.

La tasa de retorno de estos jóvenes está yendo a la baja (en torno a un 43% frente a un 56% en 2008). Una fuga de talento e ilusión que se traduce no sólo en un desequilibrio económico para el país que los ha formado, si no, también, en un déficit de savia nueva muy importante para renovar el tejido productivo.

Si a esto, le sumamos la baja natalidad imperante en Euskadi, el futuro puede ser muy preocupante. El Eustat, en sus previsiones demográficas a 2026, cifra en algo más de 100.000 personas la pérdida poblacional de Euskadi al final de ese horizonte temporal.

Obviamente, deseamos que se equivoquen. Que los jóvenes retornen a Euskadi con un mayor bagaje todavía, y  que el dinamismo económico de Euskadi atraiga un dinamismo poblacional.

Para ese objetivo deseado la ecuación “empleo digno+acceso a la vivienda” sigue siendo la principal estrategia  de país, para conseguir para los autóctonos no tengan que  emprender fuera de Euskadi y paraca captara talento y trabajo foráneo  que nos genere valor añadido.

Más información:

http://www.ine.es/jaxi/Tabla.htm?path=/t20/e245/p04/provi/l0/&file=0ccaa002.px&L=0

http://www.eustat.eus/elementos/ele0000400/ti_Indicadores_de_natalidad_y_fecundidad_de_la_CA_de_Euskadi_por_a%C3%B1o_segun_territorio_historico_2013-2025/tbl0000425_c.html#axzz490LPnp5Y

http://www.rtve.es/noticias/20160428/poblacion-espanola-desciende-cuarto-ano-consecutivo-debido-salida-extranjeros/1346727.shtml

http://www.elconfidencial.com/espana/2016-02-14/poblacion-extranjera-mayoritaria-ciudades-espana-barrios-padron_1151465/#Portada

http://www.datosmacro.com/paro-epa/espana

REHABILITACIÓN POR RENTA DE ALQUILER

fotorehabLa rehabilitación por renta es una modalidad de acceso a la vivienda de alquiler en la que se sustituye la obligación por el inquilino del pago en dinero de la renta, por la rehabilitación o reforma de la vivienda.

No es algo nuevo, desde 2013, mediante la Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Vivienda, se ha incluido esta posibilidad en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, si bien esta figura ya se utilizaba,  como por ejemplo en la masoveria urbana prevista en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda de Cataluña, o en el arrendamiento de locales comerciales.

La iniciativa parte de dos objetivos: otorgar la protección legal a una práctica real e incentivar la salida al mercado, de viviendas cerradas y vacías, o por lo menos, facilitar las oportunidades para hacerlo.

Resultante del acuerdo, la obra de reforma representará un beneficio para ambos, y sus cláusulas deben ser perfectamente pactadas entre propietario e inquilino (duración de las obras/renta no abonada, calidad de la reforma etc.). Además, el propietario deberá tributar por las obras como rentas en especie en su IRPF.

La reforma o rehabilitación puede ser de diferente calado, pero suelen ser de cierta envergadura ya que, cuando se trata de obras menores como pintar paredes, ya se utilizan periodos de carencia en el pago de la renta.

En resumen, las características principales son:

  • Se sustituye una obligación por otra (obra por renta).
  • Las obras deben estar perfectamente definidas y pormenorizadas, porque, en última instancia, su incumplimiento puede ser causa de desahucio. Por ello, es muy importante una configuración contractual completa y detallada que requerirá, previsiblemente, la intervención de profesionales.

El beneficio más importante para el propietario es tener una vivienda revalorizada y poder sacar al mercado un piso que quizá de otra manera no podría por no disponer del presupuesto necesario para habilitarlo. Si esta fórmula progresa y se incentiva por la administración pública, quizá ayudaría a hacer surgir la enorme cantidad de vivienda deshabitada que hay en el mercado de la vivienda.

Más información:

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-5941

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/alquiler/2012/10/22/213832.php

http://blog.enalquiler.com/2014/destacados/periodo-de-carencia-rentas-en-pisos-en-alquiler/

 

LA RETROACTIVIDAD DE LAS CLAUSULAS SUELO PUEDE REBASAR PROXIMAMENTE EL MURO DE CONTENCIÓN ESTABLECIDO POR LA NORMA ESPAÑOLA EN DEFENSA DE LA BANCA

descargaLa banca fija un tipo de interés mínimo en las hipotecas contratadas a tipos de interés variable. De este modo, por mucho que baje el índice de referencia (en la mayoría, el Euribor), la cuota que paga el ciudadano no baja nunca del nivel prefijado por la entidad (ejemplo, una hipoteca contratada con Euribor + 0,50% con una cláusula suelo del 3% jamás bajaría de ese 3% aunque como ahora, el índice estuviera a 0% o en negativo). Son las llamadas cláusulas suelo.

Las sucesivas bajadas de los tipos de interés del Banco Central Europeo desde los comienzos de la crisis, han llevado al Euribor a mínimos históricos con tasas de interés negativas, pero estas condiciones contractuales han impedido que muchos ciudadanos pudieran beneficiarse de las rebajas.

El Tribunal de Justicia de la UE y la Comisión Europea, llevan ya tiempo dando varapalos a la legislación hipotecaria por su marcado sesgo hacia una de las partes contratantes (que son dos: banca y consumidores)

Ahora, la Comisión se ha visto obligada a abrir un expediente al Estado español por haber limitado la compensación en los contratos abusivos.  Y es que el Tribunal Supremo estableció que podían ser compensadas  las cantidades de todos aquellos contratos con cláusulas abusivas después del 9 de mayo de 2013, en base a la normativa española en vigor.

La Comisión ha visto en esta práctica española una limitación a los derechos de los ciudadanos, y el efecto de protección pretendido por la legislación de consumo europea, limitada a futuro.

Se diría que en Europa los consumidores gozan de derechos que son de difícil materialización en España por la propia acción de su Gobierno Central, muy celoso además de esta competencia.

Si bien la acción jurisdiccional del Tribunal Supremo español está supeditada al marco legal español vigente, el Banco de España, órgano independiente pero sheriff de la banca, ha abrazado con renovados bríos estas prácticas limitativas de la retroactividad de las clausulas suelo, al ver amenazas en la devolución total por parte de la banca de las compensaciones, lo que dice podría desestabilizar la economía española, ya que, se estaría hablando de entorno de los 7.600 millones de euros que debería devolver la banca a los consumidores españoles por prácticas abusivas.

Si los consumidores españoles forman parte de la economía española, como parece lógico suponer, esa inyección monetaria llegaría a unos hogares que decidirían adicionalmente con esos recursos qué destinan al consumo, qué al ahorro y por supuesto, ayudar a cumplir con las obligaciones de esos ciudadanos con las propias entidades financieras.

Además, el riesgo de trastornos económicos para los bancos ya ha dado mucho juego en el pasado reciente y ha producido resultados. Los contribuyentes españoles que además son consumidores, ya han demostrado su solidaridad con el buen funcionamiento de la economía, incluyendo en su contribución las ayudas a la banca española en apuros.

Que por una vez, y que sirva de precedente, los flujos monetarios cambien su origen y destino, tiene mucho de justica poética, y todo indica que será real.

 

Más información:

http://www.expansion.com/empresas/banca/2016/04/26/571f82a622601d1c788b45bd.html

http://www.afectadosclausulasuelo.org/ultimas-noticias.php

http://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2016/05/04/741972-el-banco-de-espana-estima-que-la-retroactividad-de-las-clausulas-suelo-minaria-el

LA FISCALIDAD A GOLPE DE COYUNTURA

A fuerza de siete años de crisis, las personas están reorientando sus preferencias hacia el alquiler. Un país con un fuerte y arraigado posicionamiento hacia la propiedad, está reorientando su modo de acceso, parcialmente y casi a regañadientes, a la vivienda en arrendamiento, porque las posibilidades económicas sólo hacen viable este tipo de acceso a ya muy amplios colectivos sociales.

Las instituciones públicas también vienen virando desde hace tiempo, aunque no con brillantes resultados, dadas las penurias de los recursos públicos empleados en la materia, hacia políticas que pretenden facilitar el alquiler social y la rehabilitación.

También hay factores de política fiscal en juego. Las desgravaciones a la compra de viviendas ha sido la política efectiva de gasto público en vivienda de más éxito desde tiempos inveterados, consumiendo recursos por vía indirecta (vía gasto fiscal que minora los ingresos públicos factibles) superiores ampliamente al gasto público directo en vivienda de las administraciones públicas.

Época de cambios, por tanto. El primer paso al frente: la desaparición de la desgravación a la compra.

Algunos estudios estiman que los  precios de la vivienda se han inflado hasta un 30% como consecuencia de encarecimientos artificiales derivados de las desgravaciones (la subvención termina en el alza del precio de la vivienda). Y es que parece que todos los beneficios que obtenían los propietarios finales por estos retornos fiscales, se trasladaban al precio final del vendedor, retroalimentando la burbuja.

Se entendió por tanto que la política fiscal beneficiaba a aquellos que inflaban burbujas y que era conveniente no ayudar en este proceso, parando el suministro de carbón a la caldera de los precios. Se descontó lo impopular de la medida, pero se asumió dada la situación de la economía en general y de las cuentas públicas,  en particular.

Pero, ¿y el alquiler? ¿Ha sumado mayores deducciones? ¿Se ha incentivado su acceso con beneficios fiscales para arrendador y arrendatario? Parece que la inicial senda seguida para un trato fiscal favorable al alquiler que incentivara su puesta en uso, ha sido rápidamente abortada. Y aquí nuevamente aparecen razones de búsqueda de ingresos públicos.

En 2015 se suprime la deducción por alquiler de la vivienda habitual, aunque de forma transitoria se mantiene para algunos arrendatarios.

Para ello resultará necesario que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por dicho concepto,  en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015. Debiendo además mantener en vigor el contrato de arrendamiento y seguir cumpliendo los requisitos de rentas máximas.

Nuestras autoridades fiscales han concluido de nuevo que las desgravaciones fiscales, en este caso al alquiler terminan elevando las rentas de alquiler del mercado? Da la sensación de que no ha habido suficiente tiempo para extraer ninguna conclusión y que sólo ahora empiezan a subir las rentas de mercado como consecuencia de la mejora de la economía.

Parece que estamos y de nuevo, ante la dictadura de la coyuntura en las políticas públicas. Se gobierna y se decide a corto plazo. Parece no existir un futuro a más de 18 meses, con lo que la planificación y ejecución de políticas a largo plazo ha desaparecido del actuar público.

Menos mal que quedan las deducciones autonómicas, que en el caso de Euskadi, parecen aguantar el tirón coyuntural.

Más información:

http://economia.elpais.com/economia/2014/06/26/vivienda/1403790526_405022.html

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2015-05-22/los-impuestos-ocultos-inflan-un-25-el-precio-de-la-vivienda_851758/

http://www.bolsamania.com/declaracion-impuestos-renta/desgravar-por-la-vivienda-habitual/