NUEVO VARAPALO A LA LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA

De nuevo el Tribunal de Justicia de la UE ha confirmado su oposición a la Ley Hipotecaria española. Golpe tras golpe, se comprueba que esta normativa no recoge los principios inspiradores del ordenamiento europeo para la defensa de los derechos de los consumidores y debe ser una vez más ajustada.

Los magistrados españoles están atados de pies y manos con esta Ley. Es contraria al Derecho europeo. Y choca con la directiva comunitaria «al limitar el margen de maniobra del juez a la hora de examinar el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en los contratos de préstamo hipotecario».

El Alto Tribunal declara que la directiva sobre las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios “no permite que el Derecho de un Estado miembro restrinja el margen de apreciación del juez nacional al examinar el carácter abusivo de las cláusulas”. Y no sólo eso, los magistrados no pueden modificar el contenido de la cláusula abusiva, únicamente dejarla sin aplicación, a fin de que no produzca perjuicios para el consumidor.

Es decir, que tanto juez como ciudadano están al albur de una Ley que está siendo contestada permanentemente por la UE. Una Ley calificada de contraria al ordenamiento europeo de defensa de los consumidores.

En definitiva, Luxemburgo está apuntando que la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen limitaciones al ejercicio del derecho del consumidor y que habrá que reformarlas para que realizar una defensa efectiva frente a las cláusulas abusivas.

Si la función jurisdiccional es resolver de modo definitivo e irrevocable una controversia que es ejercida en forma exclusiva por los tribunales de justicia integrados por jueces  independientes, ¿por qué, entonces, no reemplazamos el equilibrio formal de un contrato por el real, dejando a los magistrados que ejerzan su tutela efectiva?

Las respuestas, en el inmediato futuro.

Más información:          

http://www.eldiario.es/economia/TUE-hipotecaria-maniobra-clausulas-abusivas_0_500100506.html

http://www.abc.es/economia/abci-ilegal-ley-hipotecaria-espanola-limitar-margen-actuacion-juez-ante-clausulas-abusivas-201603302010_noticia.html

http://www.elmundo.es/economia/2016/03/30/56fbe7aee2704e5e548b460e.html

 

LA RENTABILIDAD ACTUAL SIN COMPETENCIA DE LA VIVIENDA

 2015 ha sido el primer año en una década donde la riqueza del mundo sufría un descenso del 3% y el número de ultra ricos bajaba (aquellos cuyo patrimonio sin contar residencia habitual supera los 30 millones de $), básicamente por la depreciación de sus activos.

Por ello, las grandes fortunas (y luego veremos que las no tan grandes) se están refugiando de nuevo, en el sector inmobiliario, donde la volatilidad de las bolsas mundiales y de los bonos que ofrecen rentabilidades históricamente bajas, les están dando la razón. Y es que, la deuda pública está ofreciendo apenas un 1,7% de interés anual y los depósitos no pasan del 0,5%.

Madrid y Barcelona son las dos grandes urbes preferidas para invertir. Además, se estima que en la capital residen un total de 467 ultra ricos, un 14% menos que un año antes y en la ciudad Condal 227, nada menos que un 48% menos que en la pasada edición.

La vivienda vuelve a ser un valor seguro para los inversores. Y además vuelve a serlo también para los brokers “de andar por casa”, no capacitados para el juego de la Bolsa pero sí para destinar sus ahorros a la vivienda.

El Banco de España cifra en un 9,1% el rendimiento bruto medio de los pisos (en muchas zonas rebasa ya los 10%). Esta cifra cuenta no sólo lo que obtendría cada año el inversor al poner el piso en alquiler, sino además lo que podría ganar por venderlo. Sin embargo no descuenta los gastos y no se basa en casos reales (vivienda promedio).

Otros estudios cifran esa rentabilidad media en un 6,4% y la neta en un 5,2% (tres veces más que la deuda pública).

Euskadi, en este sentido, no ofrece la rentabilidad bruta más alta, sólo un 5,7% frente a otras Comunidades como Madrid 7,92% o Extremadura con un 7,11% donde sus porcentajes sobrepasan ampliamente la media.

También obtiene cifras positivas el rendimiento bruto anual del arrendamiento que se sitúa en el 9,1%. Lo que hace prever que un porcentaje importante de vivienda vacía pueda salir al mercado libre de alquiler (un 18% en Andalucía o un 17% en Valencia). Sin embargo, la otra cara menos amable, y que ya empezamos a identificar como la de un viejo conocido, es que, los precios de los alquileres puedan sufrir subidas en el corto plazo.

En 2015 se produce el primer gran cambio de los últimos años: todas las comunidades, a excepción de Euskadi, incrementan el precio de la vivienda en alquiler a nivel anual. Los incrementos van del 10,7% de Cataluña al 0,3% de Castilla-La Mancha.

En la ciudad de Barcelona se ha incrementado el precio de los pisos de alquiler en un 6,6% en el último año y se superan los 727€ de media mensual.

Por tanto,  las grandes fortunas como los pequeños inversores siguen fijándose en la vivienda como un valor seguro de inversión, que ya nos ha enseñado que no lo es tanto  y qué consecuencias puede conllevar si se repiten los mismos pasos.

Más información:

http://www.lavanguardia.com/local/barcelona/20160302/40146649614/colau-limitar-precio-alquiler-sareb.html

http://cincodias.com/cincodias/2016/03/01/economia/1456852572_969002.html

http://www.expansion.com/economia/2016/02/18/56c63485268e3e3f2c8b4592.html

http://www.20minutos.es/noticia/2660346/0/precios-alquileres-2015/subida-todas-ccaa-salvo/pais-vasco-fotocasa/

EL “SINDIOS” DEL EURIBOR EN NEGATIVO

La banca ya está analizando las consecuencias que podría acarrear una caída más acentuada del euribor a doce meses, variable que se utiliza en la mayor parte de las hipotecas, después de que hace unos días se situara en negativo por primera vez en su historia.

Si sigue depreciándose, que parece que lo hará, dadas las expectativas de política monetaria expansiva del BCE, podría darse la paradoja de que los bancos tuvieran que pagar por el dinero prestado a los clientes. Más exactamente, esos intereses negativos se aplicarían a reducir la deuda pendiente de los clientes por los préstamos vivos.

Tal circunstancia el sector la ve todavía lejana, pero ya está buscando soluciones para que no se convierta en un nuevo escándalo, porque existen dudas sobre la obligación de las entidades a devolver esa cantidad.

El presidente de la patronal bancaria AEB, José María Roldán, consideró ayer que “no está claro” que el sector tenga que pagar por prestar y abogó por abrir un debate colectivo sobre esta cuestión desde un punto de vista jurídico.

Roldán, indicó que será necesario analizar de manera global un fenómeno como éste, porque “no es sano ni deseable”.

Eso sí, cree que al menos hasta dentro de dos o tres meses los casos en que pueda darse este escenario no empezarán a generalizarse. Primero, porque existen los diferenciales que se aplican a la base del euribor y que posibilitan que situaciones como éstas sólo se puedan producir cuando los diferenciales sean muy bajos y no permitan compensar la caída del tipo euribor.

Para que se produzcan efectos, el euribor debería situarse de media mensual en un 0,2 por ciento negativo, ya que las hipotecas más baratas que se concedieron en la época del boom inmobiliario están referenciadas a un euribor más un diferencial de 0,17 por ciento.

El máximo responsable de la patronal bancaria indicó que esta circunstancia no está reflejada en los contratos, por lo que será necesario llegar a un consenso legal si finalmente afecta a muchas familias.

Roldán, para defender la posición del sector, hizo una reflexión sobre la situación actual de tipos de interés ultrabajos. Calificó de “sindios” que la banca pudiera tener que pagar por los préstamos y pedir dinero por los depósitos que capta a sus clientes.

Un euribor en negativo podría suponer un golpe grande a las entidades bancarias españolas, porque la inmensa mayoría de las hipotecas están vinculadas a este indicador.

En concreto, cerca del 90 por ciento de los créditos para la adquisición de la vivienda lo toma como referencia en las tasas que se aplican a los clientes.

Por el lado de cobrar a los clientes por los depósitos en vez de retribuirlos, algunos banqueros, como el consejero delegado de Caixabank, Gonzalo Gortázar, han descartado de plano que vayan a cobrar a los particulares por las imposiciones, aunque el euribor se sitúe en negativo, porque sería ahuyentar a la clientela.

Roldán señaló que la banca española se encuentra en una mejor posición para afrontar estos desafíos y poder adaptarse al mercado. Unos tipos de interés bajos dificulta la gestión de una entidad, máxime si el volumen de créditos no aumenta, como ocurre en la actualidad. Los diferenciales, al final, son los márgenes de intermediación bancaria que permiten al sector hacer su negocio, cubriendo costes y generando beneficios.

El presidente de la AEB no espera que vuelva la normalización a los tipos de interés hasta dentro de tres años, por lo que el sistema financiero tendrá que aprender a sobrevivir en esta coyuntura.

No obstante, se espera para este año un sustituto mucho más afinado, el Euribor plus, un nuevo índice, más realista (según dicen) que se formaría a partir de las operaciones realizadas por los bancos y no por estimaciones como hasta ahora.

Más información:

https://docs.bankinter.com/stf/plataformas/broker/analisis/analisis_bankinter/estrategia_trimestral/estrategia_inversion_trim.pdf

http://www.pisos.com/noticias/reportajes/8-preguntas-sobre-el-euribor-plus/

http://www.abc.es/economia/abci-cuenta-atras-para-euribor-plus-afectara-hipotecados-201601122118_noticia.html

http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/7336961/02/16/La-banca-busca-soluciones-legales-para-no-pagar-por-el-euribor-negativo.html

LA EFICIENCIA ENERGÉTICA SALVA VIDAS

Según el Informe “Euskadi Energía” 2014 del EVE, la factura del sector residencial se ha moderado en los últimos dos años tras seis años de fuerte crecimiento. El descenso en la factura por hogar ha sido del 6,1% y en la factura por habitante del 5,8%, alcanzando 1.012 euros por hogar y 408 euros por habitante.

La situación de pobreza energética de un hogar se materializa cuando es incapaz de pagar una cantidad de servicios de energía suficiente para la satisfacción de sus necesidades domésticas y/o cuando se ve obligado a destinar una parte excesiva de sus ingresos a pagar la factura energética de su vivienda.

Una combinación peligrosa de ingresos insuficientes, precios de energía doméstica en aumento y deficientes niveles de eficiencia energética en viviendas.

El informe “Pobreza energética en España. Análisis de tendencias” (ACA, 2014) concluyó que, en 2012, último año con estadísticas disponibles, el 17% de los hogares españoles tenían gastos desproporcionados en el pago de las facturas de la energía doméstica, lo que suponía más de 7 millones de personas. Así mismo, el 9% de los hogares españoles se declaraba incapaz de mantener su vivienda a una temperatura adecuada en invierno, es decir, más de 4 millones de ciudadanos. Esto significa un aumento del 34% en el primer aspecto valorado y un 19% en el segundo, en tan solo 2 años de evolución.

Y es que hay personas que, desgraciadamente, pasan frío incluso bajo techo. Y hay quien va más allá, y confirma que la pobreza energética causa la muerte.

Los cálculos son muy poco exactos, pero el exceso de mortalidad debida a la convivencia con bajas temperaturas en casa oscila entre el 10% y el 40%. En España serían entre 2.000 y 8.000 personas fallecidas de más –más allá de las enfermedades y las otras causas que se registran en las estadísticas– por frío doméstico.

Investigadores de la Agència de Salut Pública de Barcelona han comprobado que una buena parte de esas muertes son evitables: hasta un 67%. Y para ello bastaron unas medidas concretas nada aparatosas: el mero aislamiento térmico de las fachadas de los edificios pobremente protegidos, aquellos levantados con mucha prisa sobre todo entre los años cincuenta y setenta.

Los investigadores analizaron la realidad concreta de los vecinos de 310 bloques con 6.600 viviendas –unos 25.000 barceloneses– de La Pau, la Guineueta, Trinitat Nova y Verdum Esos edificios fueron sometidos a medidas de aislamiento térmico con placas exteriores que luego se pintaban, entre los años 1986 y 2012. Era una ocasión única para saber sobre el terreno si además de mejorar el confort de estos vecinos, la inversión mejoraba la salud. Y podían comparar entre edificios intervenidos y otros no intervenidos (grupo de control), y entre lo que pasaba a sus habitantes antes y después de ser rehabilitados sus edificios.

La investigación, que verá la luz en breve, demuestra que no sólo se podrían haber evitado hasta el 67% de esas muertes de más. Detectaron que las claras víctimas de ese frío casero, de esa imposibilidad de mantener la casa caliente, algo que ocurre en el 9% de los hogares españoles, eran mujeres. El riesgo de morir por frío es un 140% mayor entre ellas y aumentaba al 170% si se trata de personas sin estudios. Y se disparaba al 300% en mujeres entre los 70 y los 79 años. Entre los hombres también se registraron diferencias, pero los datos acabaron siendo confusos e incluso contradictorios. Entre las mujeres, en cambio, no.

¿Por qué más muertes femeninas? Probablemente porque ellas permanecen más tiempo en casa. Y es allí donde los días gélidos, aquellos que superan el 5% la temperatura media de octubre a marzo, les atenazan. El frío provoca vasoconstricción, aumenta los problemas pulmonares y cardiovasculares. Los días con más muertes por infarto coincidieron con los de temperaturas más bajas de esos años. Los excesos de muertes respiratorias ocurrieron varios días después de esas jornadas. Es un efecto tardío del frío doméstico.

El estudio abarcó esos 26 años y a unas 25.000 personas. Murieron en ese grupo 1.880 vecinos, y 114 de esas muertes ocurrieron en los días gélidos. “Al comparar los datos de vecinos de edificios aislados térmicamente y los que no, calculamos que en ese periodo se podían haber evitado 43 muertes inmediatas por esta causa, y hasta 40 en los días anteriores. El aislamiento de fachadas en fincas mal acondicionados es una eficaz medida de salud pública con un claro impacto en la mortalidad”, explican los investigadores.

Además de muertes, el frío doméstico añade morbilidad. Por un lado, agrava problemas respiratorios, pero afecta a la salud mental, al estrés, la ansiedad y la depresión, principalmente, porque supone una situación de falta de control y de falta de expectativas. El grupo más afectado es el de los adolescentes. El frío obliga a concentrarse a todos los de la casa en el mismo punto del hogar para estar más calientes, se pierde privacidad, y la salud mental empeora.

Para combatir la pobreza energética se emplean otras muchas medidas que no tienen nada que ver con la arquitectura pasiva, como es el caso estudiado. Son, por ejemplo, ayudas para cambiar la caldera o tomar medidas para mejorar la factura. Todas ellas son más fáciles para quienes tienen estudios, viven en casas de propiedad y tienen más ingresos. “Si no se tienen en cuenta las desigualdades que provocan la edad, el vivir de alquiler, tener bajos ingresos y nivel de estudios, las intervenciones más frecuentes acaban ahondando la desigualdad”, explican los investigadores.

Desde el punto de vista de la Agència de Salut Pública, que ha realizado este estudio dentro del proyecto europeo Sophie, es imprescindible tener en cuenta estas variables a la hora de diseñar medidas para combatir la pobreza energética.

¿Y para el calor? Los expertos creen que las medidas arquitectónicas han de ser otras, más dedicadas a modificar la ventilación. “Los cambios en la mortalidad son espectaculares cuando se producen olas de calor”, aseguran. Pero esa es otra guerra.

“La repercusión económica de la intervención pública ante la pobreza energética se nota al cabo de siete años, pero en la salud de los afectados el impacto es inmediato. Esas intervenciones arquitectónicas nos hacen menos vulnerables”, aseguran los investigadores de la Agencia de Salut Pública de Barcelona.

Más información:

http://www.eve.eus/Publicaciones/Datos-Energeticos/Euskadi-Energia-2014.aspx

http://www.lavanguardia.com/local/barcelona/20160125/301643412328/edificios-aislamiento-termico-frio.html

http://webmail.cuimpb.cat/index.php?option=com_remository&Itemid=92&func=select&id=111&orderby=4&lang=es

http://unaf.org/wp-content/uploads/2014/05/estudio-de-pobreza-energ%C3%A9tica-en-espa%C3%B1a-2014.pdf

EL IBI, EL SALVAVIDAS MUNICIPAL

A pesar de que desde el inicio de la crisis, la depreciación de los pisos por encima del 30% ha marcado records, cada año los ingresos tributarios por el impuesto de bienes inmuebles (IBI) han representado mayores cuotas de financiación para los ayuntamientos.

Según los datos del Ministerio de Hacienda sobre ranking municipal impositivo 2014, de cada 100 euros ingresados por impuestos por los municipios, 38 provenían del IBI.

Los avances para el 2015 apuntan a la misma senda alcista. Y es que, la actualización catastral de los inmuebles y la subida del tipo de gravamen, no ayudan a lo contrario.

El IBI ha supuesto el salvavidas económico municipal, lo que ha posibilitado que los Ayuntamientos hayan capeado el temporal mucho mejor que la Administración central o las Comunidades Autónomas. Esta estabilidad se ha dejado sentir incluso en la presentación de superávits presupuestarios en muchos ayuntamientos, con los que aún sueñan con lograr otras administraciones territoriales.

En el informe citado los ayuntamientos, que pueden jugar (con limitaciones) sobre el tipo de gravamen que aplican a sus referencias catastrales de viviendas, comercios, oficinas, locales o suelos, han sido clasificados según su tipo impositivo y tasa de variación. Así, entre las 8 ciudades capitales de provincia que más han incrementado el gravamen en 2014, 2 son vascas: Donosti y Bilbao han subido más de 1% esta tasa en un año (1,48% y 1,18% respectivamente). Aunque en el ranking de ciudades con el IBI más caro, Bilbao cae hasta el puesto 44, Donosti al 50 y Vitoria al 51. La contribución urbana más elevada radica en dos municipios catalanes, Lleida y Tarragona, que lideran el esfuerzo fiscal de IBI.

Tan importante es la presencia de este impuesto en los ingresos tributarios totales derivados de los sistemas tributarios, que en el estudio que ha realizado el Ministerio de Hacienda y Eurostat sobre la recaudación de las principales figuras impositivas en la UE, el Estado español se sitúa por debajo de la media en ingresos recaudados derivados de IRPF, Sociedades o IVA, y sin embargo, los impuestos sobre propiedades y construcciones, se mantienen en la media europea, sobre todo, gracias a la contribución del IBI.

Más de 10.000 millones de euros son los que se recaudan en España vía este gravamen, una figura impositiva estable y segura (dado que los edificios no pueden desplazarse a paraísos fiscales) que no ha registrado una caída en la recaudación en un país de propietarios.

Los países que más recaudan por esta vía, junto a España, son Francia, Grecia e Italia. El caso griego es especialmente interesante. Desde 2011, que crearon una especie de IBI, y pese al elevado fraude y crisis económica que sufren, han podido recaudar 3.000 millones de euros por este impuesto.

Por tanto, hay que destacar que los ayuntamientos han sabido utilizar sus instrumentos tributarios, y que los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, anclados en su ámbito local, han sido excelentes hechos imponibles y los propietarios excelentes sujetos pasivos que han dotado de mucha mejor salud financiera comparativa a los entes locales.

Además, y aunque evidentemente los obligados tributarios han sido los propios vecinos, también han sido en gran medida, de una manera directa y próxima, los beneficiarios del gasto público local, cercanía que contribuye a aligerar y justificar la carga tributaria siempre dolorosa.

Y es que, como bien define el deber de contribuir: Sabemos que todo grupo, toda colectividad, tiene unas necesidades comunes que deben ser financiadas mediante las aportaciones económicas de los miembros de ese colectivo”

Más información:

http://www.abc.es/economia/20150722/abci-recaudacion-201507221134.html?utm_source=abc&utm_medium=rss&utm_content=uh-rss&utm_campaign=traffic-rss

http://www.expansion.com/economia/2015/11/10/5641ec9ae2704e8d6b8b4672.html

http://www.madrid.es/UnidadesDescentralizadas/UDCPortalDelContribuyente/Publicaciones/RankingTributario/2014/2014%20Ranking%20Tributario.pdf

AÚN QUEDAN CUMBRES SIN ESCALAR

Terminaba el 2015 y por primera vez en 41 años, el Everest, el pico más elevado de la Tierra, no dejaba que nadie escalara su cumbre.

También ha costado escalar otra cumbre que sobre el cambio climático se celebró en París en diciembre y que también marca un hito histórico en el devenir del ser humano, y no sólo porque supone imponerse a las propias limitaciones sino porque la vida de las generaciones futuras está en juego.

La Cumbre del Clima resume en poco más de 30 páginas los compromisos que 200 naciones han sido capaces de poner en común y concluir en un acuerdo global vinculante donde la transición a una economía baja en carbono les une.

Si subir al monte más alto del mundo suele costar dos meses, este acuerdo lleva a sus espaldas dos décadas de intentos y doce meses de intensos esfuerzos diplomáticos.

Básicamente los puntos clave acordados son:

  • Mantener la temperatura por debajo de 1,5 grados respecto a los niveles preindustriales
  • Las naciones ricas deberán contribuir con 100.000 millones anuales desde 2020 para apoyar a los menos desarrollados para medidas de mitigación y adaptación al cambio climático y comprometerse con mayores importes aún para 2025.
  • Revisión cada cinco años al alza de los objetivos marcados por cada uno de los países
  • Lograr un equilibrio entre los gases emitidos y absorbidos (es decir, cero emisiones netas)

Sin embargo, aunque no se puede obviar la trascendencia del texto, ¿es una victoria para el planeta o una nueva oportunidad perdida? Según palabras de la máxima responsable de cambio climático de la ONU, Christiana Figueres “Es un acuerdo de solidaridad con los más vulnerables. Es un acuerdo de visión a largo plazo y debemos hacer de él el motor de un crecimiento seguro”

El acuerdo obliga a los países ricos a contribuir a financiar la mitigación y la adaptación de los países en desarrollo. Este crédito debe ser anunciado con años de antelación para que conozcan con qué cuentan. Además se reconoce la necesidad de implementar un Mecanismo de Pérdidas y Daños asociados.

Sin embargo, no se han concretado las fórmulas ni herramientas de financiación.

Para el sector empresarial, también es un buen acuerdo porque da una señal muy clara a la inversión a largo plazo con objetivos muy ambiciosos.

Sin embargo y aunque no haya nada excesivamente concreto, sí que se da la posibilidad de que los Estados actúen por su cuenta y tomen las medidas necesarias para su cumplimiento, entre ellas, usar mecanismos de mercado (compraventa de emisiones).

El Acuerdo de París será depositado en Naciones Unidas en Nueva York y estará a disposición para ser firmado durante un año a partir del 22 de abril de 2016, el Día de la Madre Tierra.

El acuerdo entrará en vigor cuando 55 países que representen al menos el 55% de las emisiones mundiales hayan depositado sus instrumentos de ratificación.

Una Cumbre que busca todavía quien la corone.

Más información:

http://ep00.epimg.net/descargables/2015/12/12/a49a77f74a2a65430acab895fb24d28e.pdf

http://elpais.com/tag/cumbre_del_clima/a/

http://cincodias.com/cincodias/2015/12/13/empresas/1450025963_875873.html

http://www.elmundo.es/ciencia/2015/12/12/566c43e5ca47415a7e8b464b.html

RENEGOCIAR LA HIPOTECA

Según las recomendaciones para la contratación de una hipoteca del propio Banco de España, la comparación entre las diferentes ofertas de las entidades bancarias, la información más veraz de las condiciones y la capacidad de pago personal a medio plazo, son elementos principales y básicos para no tener sustos posteriores.

Sin embargo, puede darse el escenario de tener que verse obligado a renegociar las condiciones en las que se firmó el préstamo hipotecario, sobre todo, como anticipo a situaciones de impago.

Prevenir es la mejor forma de minimizar futuros problemas. Llegar a acuerdos voluntarios o negociaciones que acaban en reajustes en el pago de la deuda, son la mejor fórmula para ahorrarse dolores de cabeza.

Y es que a partir de la tercera cuota impagada, el banco está legitimado para interponer el procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que, es importante tomar medidas preventivas y no dejar que pase el tiempo innecesariamente.

La refinanciación de la deuda es un asunto que interesa a las dos partes, pero no existe un procedimiento común y estándar entre las entidades, como tampoco son homogéneas las situaciones económicas y familiares. La operación de viabilidad debe pasar por la consecución de objetivos a corto plazo realistas y que ayuden a las familias a salir de esa situación.

Para ello, existe el Código de Buenas Prácticas que deben aplicar los bancos en situaciones concretas (no es generalista). Ver artículo anterior en el Blog: http://viviendaeuskadi.blog.euskadi.net/2014/08/04/24-000-solicitudes-para-reestructurar-las-deudas-hipotecarias/.

Si el ciudadano puede adherirse a este Programa, lo más probable es que, según indica el Banco de España, al mes de presentar su solicitud, pueda conseguir una carencia en la amortización, una ampliación del plazo de amortización, una reducción del tipo de interés, una posible reunificación de deudas etc.

Si se forma parte de los casos en los que el cliente está fuera de los umbrales fijados por el Código de Buenas Prácticas, la entidad bancaria puede posicionarse de diferentes maneras, analizando la viabilidad del caso. No hay directrices unilaterales de actuación, sin embargo, una vez que estudian el caso, el primer paso que suelen dar es la oferta de una moratoria, seguido de una novación de la hipoteca, es decir, la modificación de las condiciones del contrato en cuanto al tipo de interés aplicado, la ampliación del importe concedido o la modificación del plazo de amortización.

Si la negociación con las entidades no ha sido resuelta positivamente, se tiene la opción de obtener una quita con respecto a la deuda (Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos). Está dirigida a aquellos hipotecados para los que el plan de reestructuración previsto resulte inviable dada su situación económica y financiera, y les permite “solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes”.

Además existe la posibilidad de la dación en pago, una figura excepcional, ya que, los bancos no tienen por qué aceptarla, salvo en unos supuestos muy concretos.

En cualquier caso, las recomendaciones del Banco de España que adelantábamos al principio, son elocuentes: comparación, información y análisis de capacidad de pago. Pero sobre todo, prevenir y adelantarse a posibles situaciones de impago a corto plazo.

Más información:

http://www.poderjudicial.es/portal/site/cgpj/menuitem.65d2c4456b6ddb628e635fc1dc432ea0/?vgnextoid=311600fe2aa03410VgnVCM1000006f48ac0aRCRD&vgnextchannel=a64e3da6cbe0a210VgnVCM100000cb34e20aRCRD&vgnextfmt=default

http://www.kontsumobide.euskadi.eus/y10-kbinfo03/es/contenidos/informacion/kb_temas_banca_e_inversion/es_temas/temas_de_consumo.html#folletos

http://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/12/Medidas.pdf

http://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/Folletos/guia_de_acceso_a/

http://economia.elpais.com/economia/2015/11/10/actualidad/1447154323_981127.html

http://www.iahorro.com/hipotecas/que-puedo-hacer-ante-una-ejecucion-hipotecaria.htm?utm_source=PFM_PEPAIS_101115&utm_campaign=Prisa_ep&v=1

http://www.iahorro.com/hipotecas/puedo-negociar-las-condiciones-de-mi-hipoteca.htm?utm_source=PFM_PEPAIS_101115&utm_campaign=Prisa_ep&v=1

RECUPERACIÓN INMOBILIARIA Y ENTUSIASTAS

Hoy, como viene siendo habitual últimamente, nos desayunábamos con una nueva bajada del Euribor y un nuevo record con el índice al 0,048. La media de Noviembre se cierra en 0,079.

Un tipo que está animando a los compradores a solicitar una hipoteca y con más importe, tal y como indican los últimos datos publicados por el INE, donde el importe medio ha crecido un 3,4% anual llegando a los casi 110.000€. Pero lo más significativo es que el número de hipotecas se ha incrementado en más de un 20% desde septiembre de 2014.

A esto hay que añadir, que según el Ministerio de Fomento, los visados para construir viviendas en bloque también están disparándose hasta el 30,5% en los 9 primeros meses del año.

Unas cifras que a los entusiastas del sector les dibuja una sonrisa en el rostro y predicen ya una recuperación inmobiliaria en el corto plazo.

En el caso del País Vasco, y las Comunidades del Cantábrico (Cantabria y Asturias), los precios medios de vivienda siguen bajando. En el caso de Euskadi, un 1,4 anual a sumar a lo ya rebajado. Lo que está también animando que se formalicen hipotecas (un 25% de crecimiento anual) y con importes elevados (más de 125.000€ de media).

Sin embargo, hay que tener muy presente, para no caer en los mismos errores, otro tipo de datos no tan halagüeños: en el último informe sobre el stock de vivienda 2015 de Tinsa se afirma que el 25% de los 1,59 millones de viviendas terminadas desde 2008 permanece desocupada a la espera de ser vendida o alquilada. Es decir, casi 390.000 viviendas con una distribución muy desigual.

El stock de vivienda está relacionado intrínsecamente con los niveles de construcción, y aunque Euskadi no ha generado una gran masa de ladrillo inerte, en la costa vasca el nivel de stock puede cifrarse en torno al 24% (inferior a la media pero elevado). Con una concentración de stock superior (sobre el 30%) se encuentran los municipios de Bermeo o Mutriku.

Además no podemos olvidar que otro elemento crucial es el empleo. Los datos no son muy positivos. Ya que, la cifra de desempleados se situó en 5.149.000 personas en el segundo trimestre de 2015, y la tasa de paro se redujo al 22,4%, (más de dos puntos por debajo de la observada en el mismo trimestre de 2014) pero aún muy por encima de la media UE.

Euskadi sigue otra senda también en este aspecto, aun así, su tasa de paro se ha visto incrementada hasta los 15,1 (segundo semestre 2015), y baja en casi un punto la actividad del sector de construcción por tercer trimestre consecutivo.

Por tanto, y como homenaje a las fechas navideñas donde se dispara el consumo y se nos advierte de hay que comer y beber con responsabilidad, seamos positivos pero no nos olvidemos de la cautela responsable. Con las resacas etílicas o económicas ya hace tiempo que no disfrutamos.

Más información:

http://apcebcn.cat/web2015/wp-content/uploads/2015/11/expansion-271115-hab-la-recuperacion-inmobiliaria-se-intensifica.pdf

http://www.ine.es/daco/daco42/daco426/h0915.pdf

http://www.expansion.com/mercados/euribor.html

http://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/BoletinEconomico/15/Sep/Fich/be1509-art3.pdf

http://ec.europa.eu/eurostat/tgm/table.do?tab=table&language=en&pcode=teilm020&tableSelection=1&plugin=1

http://www.eustat.eus/indicadores/indicadores.html#axzz3t49WMS3J

ENTRE EL SUELO Y EL CIELO

La media mensual del Euribor en septiembre del 2015 si situó en el 0,154%. Ha bajado 0,208 puntos respecto al valor de hace un año (septiembre del 2014) donde el euribor mensual se situó en el 0,362%. Lo que supone una bajada en la cuota de una hipoteca media (Euribor+1) de 120.000 euros a 20 años, de unos 144 al año.

Desde 2008 el índice de referencia para la contratación de las hipotecas ha ido rebajando las mensualidades en más de 300€ mensuales (hipoteca media), y es que, en julio el Euribor alcanzó el 5,393.

Un ahorro del que muchas familias no pueden beneficiarse por haber firmado sus hipotecas con cláusula de suelo. Un requisito que establece un mínimo a pagar aunque los intereses que se han acordado con el banco estén por debajo.

Sin embargo esta fórmula está siendo contestada por diferentes organismos de consumidores que han visto respaldadas sus demandas por la propia Comisión Europea, que se muestra tajante al respecto.

El Ejecutivo Europeo invoca a la jurisprudencia europea para pedir a los jueces comunitarios que rebatan a los tribunales españoles y reconozcan el derecho retroactivo de los consumidores a ser compensados por lo que pagaron de más por las cláusulas suelo.

La Comisión ha remitido su informe (no vinculante) al Tribunal de Luxemburgo que será el que, definitivamente, dictará sentencia al respecto.

Sin embargo, en el lado contrario, los bancos tampoco están solos. Les acompañan los Abogados del Estado de España y el propio Banco de España, que han trabajado concienzudamente su alegato a favor de las entidades bancarias, aduciendo que esas cláusulas resarcen de los costes de producción y mantenimiento de esos productos, y que, en último término, aplicar esa medida podría “poner en riesgo la estabilidad del sector financiero español”.

Se calcula que pueden existir más de 2.000.000 de hipotecas con este tipo de requerimiento, y con un interés medio entorno al 3,5%. Al mes, cada afectado puede perder entre 200 y 300€, o lo que es lo mismo, unos 3.000€ al año. Así, algunos expertos se han atrevido a cifrar la devolución en unos 36.000 millones de euros.

En cualquier caso, habrá que esperar al verano de 2016, cuando el Alto Tribunal Europeo decida si esa cláusula es completamente retroactiva o sólo en parte, como propone la justicia española aplicando la normativa hipotecarias estatal, en una nueva disputa entre los derechos de los consumidores y los intereses del sistema financiero.

El Tribunal de la UE citado, ha vuelto a poner en cuestión la reforma de la reforma hipotecaria española, esta vez en relación al plazo de un mes para recurrir un desahucio, Este órgano admite que 30 días para recurrir un desahucio anterior a 2013 es, en principio, razonable.

Pero sólo si se empieza a contar el plazo desde que al afectado se le ha notificado personalmente que puede recurrir. Y no si el plazo se cuenta, como establece la normativa española, desde que la reforma hipotecaria se publicó en el Boletín Oficial del Estado.

Parece, por lo tanto, que en materia de defensa de los derechos de los consumidores, a éstos siempre les quedará Bruselas.

Más información:

http://adicae.net/nota-de-prensa/1367.html

http://www.elmundo.es/economia/2015/10/26/562de573268e3e86118b4597.html

UN NUEVO IMPULSO AL FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS

El pasado febrero, el Blog del OVV se hacía eco de la prórroga de dos años más que el Ministerio de Economía le concedía al Fondo Social de Viviendas (FSV): http://viviendaeuskadi.blog.euskadi.net/2015/02/19/el-fondo-social-de-viviendas-se-prorroga/

Un fondo que a través de diferentes flexibilizaciones en sus requisitos de acceso y ampliaciones de activos, llegará, presumiblemente hasta 2017, con 9.866 inmuebles para ceder en alquiler.

Durante los dos primeros años y medio de actividad, se ha visto incapaz de movilizar exitosamente su stock de viviendas, y sólo un 30% de las viviendas adscritas al Fondo Social han sido puestas en alquiler.

Sin embargo, según los propios gestores, en los últimos meses su actividad se ha reactivado y la Comisión de Seguimiento del Fondo Social de Viviendas (FSV) ha acordado ampliar en 3.974 el número de pisos incrementando de este modo su stock social sobre los 5.892 iniciales.

Además, aprovechando la nueva incorporación de viviendas, también se  han ampliado los colectivos que pueden acceder a ellas, donde los alquileres oscilan entre los 150 y los 400 euros al mes, con un límite máximo del 30% de los ingresos netos totales de la unidad familiar.

Hasta ahora sólo las familias que habían sufrido un desahucio después del 1 de enero de 2008 y que tenían menores a su cargo o eran familia numerosa podían solicitar una vivienda al Fondo; desde ahora, también cubre a los mayores de 60 años, matrimonios y parejas de hecho sin hijos así como deudores no hipotecarios.

Parece evidente que cualquier solución habitacional adicional es bienvenida cuando se trata de hacer frente a las necesidades perentorias de las familias en situación de especial vulnerabilidad.

Más información:

http://cincodias.com/cincodias/2015/09/14/mercados/1442223940_014319.html

http://www.elmundo.es/economia/2015/09/15/55f7192b268e3ecc4f8b4597.html

http://imserso.es/imserso_01/fsva/index.htm