El precio de la vivienda sigue desplomándose en 2013

El descenso continuado del precio de la vivienda sigue su curso en 2013 sin tocar suelo. Con datos del INE, el ritmo interanual a la baja sitúa la caída en un 14,3%, dos puntos y medio por debajo de la última cifra de 2012. Así, el precio acumula un retroceso de más del 31% desde el inicio de la crisis en 2007.

Todas las Comunidades Autónomas registran tasas anuales negativas en la evolución de precios de vivienda en el primer trimestre del año. En el caso del País Vasco, el descenso de la variación anual ha sido de casi un 13%, y sólo en el primer trimestre de 2013 se cifra la reducción de precios en un 6,7, muy cerca de la media estatal de -6,6%.

En lo que va de año, en Euskadi se ha reducido el precio de la vivienda nueva en un 6,8% y la variación anual se cifra en casi un 9% (lejos del 12,8% estatal), y la de segunda mano sufre una caída del 6,6% en el primer trimestre del año y acumula un 15,5% anual (un porcentaje ligeramente superior a la media estatal, cifrada en -15,3%).

En Euskadi, la acumulación en el descenso del precio de la vivienda desde finales del 2007 se cifra en un 38,3%, que se divide en un 43,3% de caída para la vivienda de segunda mano y un 29,2% para la vivienda nueva.

En fechas posteriores se han publicado diversos estudios en materia de precios que corroboran estas tendencias bajistas y que corroboran el ajuste de precios a niveles anteriores al principio de la crisis.

La principal cuestión , después de más de un lustro de crisis, es dilucidar si se vislumbra un suelo en la caída, o por el contrario, nos encontramos con un caso similar al de Japón, donde no han parado de sufrir descensos desde hace dos décadas.

Es muy difícil encontrar una respuesta a esta cuestión, sobre todo, cuando la vivienda es un sector sensible a cambios no sólo económicos sino culturales y sociales.

De los condicionantes económicos y financieros se ha tratado en los últimos tiempos de forma exhaustiva para encontrar una explicación coherente con la realidad vivida, sin embargo, los segundos han pasado más inadvertidos.

En este sentido, debemos considerar que la población envejece y que Euskadi no es un caso particular. El Eustat destacaba recientemente que el 20% de la población vasca tiene más de 64 años (en algunos municipios vascos hay porcentajes del 25%) y que la población con más de 85 años se ha multiplicado por cinco en los últimos 30 años.

En Euskadi se da una relación de 1,4 personas de 65 y más años por cada menor de 16 años, superando el ratio del conjunto del Estado, que es de 1,1. Los municipios que superan la relación de 1,4 personas son 81, con casos extremos como el de Lagrán con una relación de 9 a 1. Harana/Valle de Arana tiene una relación de 6 a 1. Elantxobe, Añana y Moreda de Álava/Moreda Araba tienen más de 3 personas mayores por cada menor de 16 años

Hablando de primera vivienda, un elemento clave en la medida de la necesidad de vivienda es la formación de hogares, y los datos anteriores nos sugieren a corto o medio plazo un cambio de modelo, y un fuerte determinante para el mercado residencial, ya que, habrá menos personas en edad de trabajar y con necesidad de establecer un nuevo hogar.

Hay un ratio que relaciona precisamente el precio de la vivienda con el de la dependencia económica y mide la proporción entre las personas que forman parte de la población activa y las que no.

Cuanto mayor es dicha ratio, mayor es el número de personas en edad de trabajar respecto a las que no. Y lo que parece indicar es que, cuando el ratio de dependencia cae, simultáneamente el precio de la vivienda también lo hace.

Según la mayoría de los expertos un sistema de reparto para el pago de las pensiones está saneado financieramente y es sostenible cuando la tasa de dependencia arroja una cifra en el entorno de 2,5 cotizantes por cada pensionista; y se habla de condiciones óptimas de viabilidad financiera a partir de una tasa de 3. España llegó a tener 2,7 en 2007 pero ahora se encuentra en un nivel realmente preocupante de 1,9.