Desde el Observatorio Vasco de Vivienda llevamos años siguiendo de cerca las experiencias de tenencias intermedias de vivienda. Ejemplos internacionales existen y de gran calado, como el caso de Reino Unido, donde más de 170.000 familias se han decantado por este tipo de acceso a un hogar.
En resumen, se trata de la propiedad temporal y la propiedad compartida.
La propiedad temporal permite adquirir la vivienda durante un número de años. Durante ese periodo (que puede ser de 6 a 99 años) el comprador puede enajenar, hipotecar o transmitir otra propiedad temporal de menor duración en favor de otras personas. Es decir, se permite comprar la vivienda durante el tiempo que se necesite, y pasado ese tiempo, revierte al propietario original.
La propiedad compartida, como su propio nombre indica, se trata de un tipo de propiedad en la que, al menos, hay dos propietarios que la ejercen, cada uno en una proporción determinada (que, juntos, debe ser del 100%). El objetivo es que, la persona que compra la vivienda, pueda hacerlo en cuotas diferidas al propietario original. Hay una adquisición progresiva de la vivienda que, puede ser, mensual, trimestral o de la forma que se pacte. Mientras que, por la otra parte de la vivienda que no compra, debe abonar una cuota por su disfrute (en teoría, más baja que un alquiler de mercado).
La propiedad compartida, en principio, es de 30 años, mientras no se pacte nada en contrario, y en todo caso, la máxima es de 99 años. Al igual que en el caso anterior, mientras dure esa propiedad se puede enajenar, hipotecar y gravar, aunque si quisiera dividir el bien, haría falta el consentimiento del propietario original.
Este caso, con sus peculiaridades especiales, es el más extendido en Reino Unido (Shared ownerships) y Países Bajos, donde los propietarios van adquiriendo porcentajes de vivienda, mientras por el resto pagan un alquiler. Así, entre la cuota hipotecaria y el arrendamiento, disfrutan de una vivienda en propiedad por mucho menos que lo que podrían permitirse por esa zona.
Lo novedoso del tema es que, en mayo de 2014 y dentro del Plan para el derecho a la vivienda de Catalunya, se recogía en el articulado la propiedad compartida para las viviendas de protección oficial.
Actualmente, el Parlamento catalán está tramitando un proyecto de ley que incorporará las tenencias intermedias, y que, pasará por la modificación del Código Civil de Catalunya.
En este sentido, aunque puede ser muy interesante la exploración de esta tercera vía, muchos analistas apuntan al rechazo inicial en la financiación del producto. Ya que, en caso de impago, se deja en precario la garantía hipotecaria para el banco.
Su éxito puede radicar en el desembolso inicial y el periodo establecido, pero sobre todo, quién es el propietario original, porque, en el caso de que sea vivienda de protección oficial, y a través de convenios con las entidades financieras, es posible que puedan darse experiencias con cierta garantía para las partes.
Sin embargo, se necesita un desarrollo jurídico, fiscal y financiero que, precisamente, garantice el buen funcionamiento de estas tenencias intermedias en el acceso a la vivienda.
Si volvemos la mirada de nuevo a Reino Unido, recientemente, el actual Primer ministro británico, David Cameron, ha propuesto como medida para combatir el índice de propiedad inmobiliaria más bajo de los últimos 30 años, y que afecta principalmente a los jóvenes entre 25 y 35 años, la posibilidad de adquirir las viviendas protegidas por los inquilinos que las alquilan a base de descuentos del 70% de su precio real de mercado. Es decir, nada de propuestas intermedias.
Por ello, cabe destacar que, ni las políticas de vivienda, ni los contextos económicos, sociales o financieros son comparables y que, aunque las nuevas vías de acceso a la vivienda deben ser exploradas, se necesita un marco normativo garantista que ofrezca cobertura a todas las partes interesadas.
Más información:
http://normativa.infocentre.es/sites/normativa.infocentre.es/files/noticies/20199672e.pdf
http://internacional.elpais.com/internacional/2015/04/14/actualidad/1429004295_371037.html
http://economia.elpais.com/economia/2015/04/17/vivienda/1429261278_625399.html
